De unieke positie van de ondernemer
Als je in loondienst bent, is de berekening van je maximale hypotheek vrij standaard. Je werkgever levert een werkgeversverklaring aan, en de bank kijkt naar je vaste salaris. Simpel, toch? Als ondernemer ligt dit net even anders. Jouw inkomen is dynamischer. Het fluctueert met de markt, met investeringen en met de groei van jouw bedrijf. Banken kijken daarom naar een andere maatstaf: jouw duurzame winst uit onderneming. Ze willen zekerheid dat je die maandelijkse hypotheeklasten ook op de lange termijn kunt dragen, ook als het een keer wat minder loopt.
Wat bedoelen banken met winst?
Winst is niet hetzelfde als de omzet van jouw bedrijf. Omzet is wat er binnenkomt; winst is wat er overblijft nadat je alle kosten hebt betaald. Banken kijken naar de cijfers die je aan de Belastingdienst rapporteert. Dit zijn meestal de nettowinstcijfers uit je jaarrekening of de winst die je opgeeft bij de inkomstenbelasting.
Voor de hypotheekaanvraag telt niet altijd de winst van één jaar. Banken willen een stabiel beeld zien. Meestal vragen ze naar de gemiddelde winst over de laatste twee of zelfs drie boekjaren. Dit helpt om uitschieters, zoals een uitzonderlijk goed of juist slecht jaar, glad te strijken. Dit proces heet het vaststellen van je toetsinkomen ondernemer hypotheek.
De uitdagingen van een startende ondernemer
Heb je net de sprong gewaagd? Dan ontbreekt vaak die stabiele historie van drie jaar winst. Dit is een veelvoorkomende horde voor starters. Wat zijn dan jouw opties voor een hypotheek voor startende ondernemers?
Gelukkig heeft de markt zich aangepast. Er zijn specifieke maatwerkoplossingen gekomen. Sommige geldverstrekkers kijken naar een kortere periode, bijvoorbeeld één jaar, mits je een zeer sterke onderbouwing hebt van je toekomstige inkomsten. Denk hierbij aan bewezen contracten of een solide orderportefeuille. Anderen werken met een ‘prospective’ aanpak, waarbij ze jouw ondernemingsplan serieus meewegen.
Het is cruciaal dat je jouw financiële prognoses realistisch presenteert. Een te optimistisch beeld werkt averechts. Wees eerlijk over de risico’s en de geplande investeringen in jouw bedrijf. Dit toont maturiteit aan de geldverstrekker.
Het belang van een goede jaarcijfers
Jouw jaarcijfers zijn jouw visitekaartje bij de bank. Zorg ervoor dat ze kloppen en volledig zijn. Wat telt mee voor de bank bij het bepalen van jouw inkomen?
• De nettowinst uit je eenmanszaak of VOF.
• Het DGA-salaris (Directeur-Grootaandeelhouder) bij een BV. Dit is een vast bedrag dat je jezelf minimaal moet uitkeren.
• Eventuele toegevoegde reserves of salarissen uit voorgaande jaren, afhankelijk van de bankrichtlijnen.
Let goed op de aftrekposten die jij als ondernemer benut. Extra investeringen of afschrijvingen verlagen je winst op papier. Dit is fiscaal slim, maar kan tijdelijk je maximale hypotheekbedrag drukken. Je moet een balans vinden tussen fiscaal voordeel nu en de mogelijkheid om dat huis te kopen dat je zo graag wilt.
Invloed van de rechtsvorm op je hypotheek
De manier waarop je jouw winst genereert, heeft directe invloed op hoe de bank jouw inkomen beoordeelt. Jouw rechtsvorm is bepalend.
VIDEO: Beleggen in je BV.- een rekenvoorbeeld
Informatieve bronnen
Begrijp Winst uit onderneming en uw hypotheek regelen beter door deze verzameling van artikelen.
• Bijstand of lening aanvragen voor ondernemers (Bbz) | Gemeente …
Eenmanszaak of VOF
Bij een eenmanszaak of Vennootschap Onder Firma (VOF) kijkt de bank direct naar de nettowinst die aan jou als ondernemer toekomt. Hier is de historische winst het leidende principe.
De BV (Besloten Vennootschap)
Wanneer je onderneemt vanuit een BV, wordt het complexer. De bank kijkt naar twee elementen:
• Het salaris dat je jezelf uitkeert (het DGA-salaris).
• De winst die de BV eventueel reserveert, mits dit ‘vrij beschikbaar’ is en de bank dit meeneemt in de berekening van jouw persoonlijke draagkracht.
Veel ondernemers in een BV kiezen ervoor om een stabiel, maar iets hoger, DGA-salaris aan te houden. Dit maakt de hypotheekaanvraag transparanter. Bedenk goed wat de lange termijn strategie voor jouw vermogensopbouw is; de fiscale gevolgen van elke keuze zijn groot.
Advies op maat: de onmisbare hypotheekadviseur
Het navigeren door de regels omtrent de hypotheek met winstuitkering vereist expertise. Je bent een expert in jouw vak; laat het hypotheekadvies over aan een specialist die de fijne kneepjes van het ondernemersinkomen kent. Wil je alvast een indicatie van de mogelijkheden? Je kunt zelf alvast een hypotheek berekenen.
Een goede adviseur doet meer dan alleen cijfers optellen. Hij of zij kent de specifieke criteria van verschillende geldverstrekkers. Bank A is misschien strenger over de benodigde historie dan Bank B. Jouw adviseur weet welke bank jouw specifieke situatie het beste zal waarderen.
Welke documenten verzamel je?
Om het proces soepel te laten verlopen, heb je een stapel documenten nodig. Bereid deze goed voor, dit scheelt enorm veel tijd en stress:
• De meest recente definitieve jaarrekeningen (meestal de laatste twee of drie).
• De meest recente IB-aangiftes (Inkomstenbelasting).
• Een recente winst-en-verliesrekening (bijvoorbeeld van het lopende jaar tot nu).
• Een kopie van jouw KvK-inschrijving en statuten (bij een BV).
• Eventuele onderbouwing van je verwachte toekomstige inkomen (opdrachtenbevestigingen).
Hoe completer en georganiseerder jouw dossier is, hoe sneller de geldverstrekker een positief besluit neemt over de financiering van jouw droomwoning.
Veelgestelde vragen over de winst uit onderneming hypotheek
Wat is de minimale historie aan winst die banken eisen?
Veel geldverstrekkers eisen een geschiedenis van minimaal twee tot drie jaar winstgevendheid. Starters moeten vaak genoegen nemen met een kortere geschiedenis, mits ze sterke onderbouwing bieden van de continuïteit van hun inkomen.
Telt mijn privé-opname uit de BV ook mee als inkomen?
Ja, de bank kijkt primair naar het vastgestelde DGA-salaris dat je jezelf uitkeert. Daarnaast kan, onder strikte voorwaarden en afhankelijk van de solvabiliteit van de BV, een deel van de ingehouden winst ook worden meegenomen in de berekening van jouw toetsinkomen.
Kan ik mijn hypotheek verhogen als mijn winst stijgt?
Absoluut. Zodra je een stabiele stijgende lijn in je winst aantoont over de vereiste periode, kom je in aanmerking voor een hogere hypotheek. Houd je jaarcijfers dus altijd up-to-date bij je adviseur, zodat je direct kunt handelen wanneer de markt het toelaat.
Wat zijn de kosten van een hypotheekadviseur voor ondernemers?
De kosten variëren. Omdat de analyse van ondernemersinkomen specialistischer is, zijn de advieskosten vaak iets hoger dan bij een werknemer in loondienst. Je betaalt voor de expertise om jouw complexe financiële plaatje om te zetten in een acceptabel inkomen voor de bank.