De unieke uitdaging van de ondernemer bij hypotheekaanvraag
Als werknemer is het simpel. De bank kijkt naar je recente loonstroken. Ze zien een vast, stabiel inkomen. Voor jou als ondernemer ligt dat anders. Jouw winst is niet altijd lineair. Soms heb je een topjaar, dan weer een rustiger jaar. Banken eisen daarom vaak een andere onderbouwing van je inkomsten. Ze willen zekerheid. Ze willen weten wat je écht verdient. Dit is de kern van de uitdaging: je inkomen bewijzen op een manier die de geldverstrekker overtuigt.
Waar kijkt de geldverstrekker precies naar?
Banken gebruiken verschillende methoden om jouw ‘toekomstige’ inkomen vast te stellen. Dit doen ze om te voorkomen dat je later in de problemen komt met de maandelijkse lasten. Ze kijken niet alleen naar de winst uit je jaarrekening. Ze kijken verder. Jouw stabiliteit als ondernemer is cruciaal.
De belangrijkste factoren die de bank meeweegt:
• Hoe lang ben je al ondernemer? Een paar jaar ervaring geeft meer vertrouwen dan een start-up van zes maanden.
• Hoe stabiel zijn je resultaten over de afgelopen drie jaar?
• Wat is de aard van je onderneming? Is het een bedrijf met veel vaste contracten, of heel projectmatig?
• Heb je voldoende reserves in je bedrijf?
Jouw inkomen bepalen: de essentiële documenten
Om je maximale hypotheek voor zzp’ers te berekenen, moet je eerst jouw toetsinkomen vaststellen. Dit is het bedrag dat de bank als jouw vaste jaarinkomen beschouwt. Voor ondernemers is dit vaak een gemiddelde van de afgelopen jaren. Bereid je dus goed voor. Zorg dat je dossiers compleet zijn.
De rol van de jaarcijfers
De meeste geldverstrekkers vragen om de winst- en verliesrekening van de afgelopen drie boekjaren. Ze nemen vaak het gemiddelde van deze jaren als basis. Soms hanteren ze het laagste van de laatste twee jaar, om zo een zo veilig mogelijk beeld te krijgen. Dit is belangrijk: zorg dat jouw administratie altijd tiptop in orde is. Werk samen met een goede boekhouder. Dit betaalt zich dubbel en dwars terug bij de hypotheekaanvraag. Meer informatie over het berekenen van uw hypotheek als zelfstandige vindt u hier.
VIDEO: Maximale hypotheek berekenen l Mevrouw de Hypotheekadviseur
Aanvullende informatie
Onmisbare leesstukken over Maximale hypotheek berekenen voor zelfstandig ondernemer vind je hier.
• Hypotheek berekenen als zzp / ondernemer | De Hypotheker
Wanneer mag je een recente winst gebruiken?
Stel, je hebt een fantastisch jaar achter de rug. Je jaarrekening ligt nog niet definitief vast. Sommige banken staan toe dat je een recente winstverklaring of cijfers van het lopende jaar gebruikt. Dit heet een verkorte inkomensanalyse voor ondernemers. Dit kan net dat extra beetje hypotheek opleveren dat je nodig hebt. Elke geldverstrekker heeft hierin zijn eigen beleid. Het loont dus om verschillende aanbieders te vergelijken.
Zelfstandigenaftrek en de hypotheek
Dit is een veelbesproken punt. De zelfstandigenaftrek is fiscaal voordelig. Het verlaagt jouw belastbare inkomen. Echter, voor de hypotheekaanvraag telt dit soms minder mee. De bank kijkt naar wat er écht onder de streep overblijft, of ze kijken naar het inkomen vóór deze aftrekposten. Overleg hierover met je adviseur. Je wilt niet dat je door slim belastingadvies juist een lagere hypotheek krijgt.
Het berekenen van de leencapaciteit
Zodra jouw toetsinkomen vaststaat, gebruikt de bank dit om jouw maximale hypotheek te berekenen. Dit gaat via de gebruikelijke regels, zoals de maximale leenratio (LTV) en de woonlastenratio (FLV). Deze regels gelden voor iedereen, ook als je een hypotheek met BKR-toetsing voor ondernemers aanvraagt.
De bank kijkt naar twee zaken:
• De maximale hypotheek op basis van je inkomen: Hoeveel maandelijkse lasten kun je dragen? De bank toetst dit aan de strengere leenregels die elk jaar door het Nibud worden vastgesteld.
• De maximale hypotheek op basis van de woningwaarde: Je mag in principe niet meer lenen dan 100% van de marktwaarde van de woning (dit is zonder de verduurzamingsmaatregelen). Kosten koper betaal je altijd zelf uit eigen middelen.
Jouw uiteindelijke maximale hypotheek is het laagste bedrag uit deze twee berekeningen. Voor jou als ondernemer is het inkomen vaak de beperkende factor.
Extra inkomen: hoe zit het met winstuitkeringen?
Soms haal je als ondernemer bewust minder salaris uit je BV en laat je meer winst in het bedrijf. Dit is goed voor de groei van je onderneming. Maar let op: de bank kijkt vaak naar het salaris dat je jezelf uitkeert. Dit is jouw directe inkomen. Sommige geldverstrekkers staan echter toe om een deel van de verplichte winstuitkering mee te tellen. Dit hangt sterk af van de specifieke geldverstrekker en de omvang van de uitkering.
Hypotheekadvies op maat: jouw beste partner
Proberen zelf de berekeningen uit te vogelen is mogelijk, maar complex. Er zijn zoveel nuances in hoe verschillende banken omgaan met de inkomensverantwoording van zzp’ers. Daarom is een gespecialiseerd hypotheekadviseur onmisbaar. Deze adviseur weet precies welke bank bereid is jouw specifieke situatie gunstig te beoordelen.
Een goede adviseur doet meer dan alleen cijfers optellen. Hij of zij helpt je met:
• Het selecteren van de juiste bank.
• Het optimaliseren van je aanlevering van stukken.
• Het duidelijk uitleggen van de leenregels voor hypotheek berekenen met inkomen uit een holding.
• Het zoeken naar alternatieve financieringsvormen als de reguliere route tegenvalt.
Investeer in goed advies. Dit bespaart je frustratie en tijd. Het zorgt ervoor dat je precies weet wat je financiële plafond is bij de aankoop van jouw droomhuis. Vergeet niet dat ook de advieskosten voor een hypotheekadviseur meegenomen moeten worden in jouw totale financieringsplan.
Veelgestelde vragen over de [maximale hypotheek voor ondernemers](https://ondernemerland.nl/maximale-hypotheek-voor-ondernemers-berekenen/)
Hoeveel jaar jaarcijfers heeft de bank minimaal nodig?
Meestal eist de bank de cijfers van de afgelopen drie volledige boekjaren. Als je korter dan drie jaar onderneemt, kijken ze naar alle beschikbare jaarcijfers, soms aangevuld met een recente winstverklaring van je accountant.
Kan ik mijn privé-spaargeld gebruiken voor de hypotheek?
Ja, je spaargeld of eigen vermogen kun je gebruiken voor de kosten koper. Dit verhoogt je onderhandelingspositie en verlaagt de gevraagde hypotheeksom. Banken waarderen eigen inbreng altijd positief bij het bepalen van je leencapaciteit.
Wat is het verschil tussen winst en salaris voor de hypotheek?
Het salaris is het inkomen dat je jezelf vast uitkeert, vaak via een jaaropgave. De winst is het totale resultaat van je bedrijf. Banken baseren de hypotheek hoofdzakelijk op het vaste salaris, tenzij je een stabiele, verplichte winstuitkering kunt aantonen die structureel is.
Zijn er specifieke hypotheekvormen voor ondernemers?
Er zijn geen unieke hypotheekvormen specifiek voor ondernemers. Je kunt elke reguliere hypotheekvorm kiezen (zoals annuïteit of lineair). Het verschil zit hem puur in de inkomensbeoordeling die voorafgaat aan de hypotheekofferte.