De basis: wat banken willen zien
Wanneer je een huis koopt, leen je een flink bedrag. De bank, jouw financiële partner in dit avontuur, wil zekerheid inbouwen. Ze kijken naar jouw draagkracht. Dit betekent dat ze jouw inkomen willen vaststellen. Voor een werknemer is dit eenvoudig: het salaris op je jaaropgave telt. Voor jou, als zelfstandige, is het proces genuanceerder. Je bent je eigen baas, je bepaalt je tarieven en je beheert je kosten. Hoe vertaal je dat naar een betrouwbaar inkomen voor de bank?
Wanneer mag je aanvragen als startende ondernemer?
Dit is een veelgehoorde vraag. Heb je net je KvK-inschrijving? Dan is het vaak nog vroeg dag voor een standaard hypotheekaanvraag. Banken hanteren doorgaans een minimale periode dat je onderneming actief moet zijn. Dit geeft hen inzicht in je prestaties over meerdere boekjaren. Gemiddeld vragen ze om twee tot drie jaar omzetcijfers. Dit geeft een veel realistischer beeld dan alleen de cijfers van het eerste jaar.
Ben je een startende ondernemer met minder dan twee jaar cijfers? Er zijn gelukkig alternatieven. Sommige geldverstrekkers kijken naar je voorgaande werkervaring. Als je een vaste baan had in de sector waarin je nu onderneemt, kan dat soms helpen bij het beoordelen van de inkomenseis hypotheek zzp starter. Maar wees voorbereid: de voorwaarden zijn strenger.
Het belang van jouw jaarcijfers
Jouw jaarcijfers zijn de ruggengraat van je hypotheekaanvraag. Ze vertellen het verhaal van jouw bedrijf. Maar welke cijfers zijn nu echt belangrijk? Banken kijken niet naar je omzet. Ze kijken naar je winst. Specifiek, wat blijft er over nadat je alle kosten hebt betaald? Dit noemen we je ‘reële’ of ‘fiscale’ winst.
Het is cruciaal dat je deze cijfers op orde hebt. Werk nauw samen met een goede boekhouder of accountant. Zij zorgen ervoor dat je administratie klopt. Dit voorkomt vertraging en misverstanden bij de hypotheekadviseur. Een adviseur die gespecialiseerd is in hypotheekadvies zzp kent de nuances van de verschillende geldverstrekkers.
VIDEO: Manieren om bewijs van inkomen te tonen als u zelfstandige bent
Hoeveel jaar achtereen moet je winst maken?
Banken willen zien dat je niet één geluksjaar hebt gehad. Ze kijken naar de trend. Is je winst stabiel? Groei je? Of zijn er forse dalingen geweest? Een consistente, lichte groei is ideaal. Als er een dip in de cijfers zit, bijvoorbeeld in jaar twee, dan moet je goed kunnen uitleggen wat de oorzaak was. Is het een incidentele gebeurtenis geweest? Dan is de kans groter dat ze dit meewegen. Voor meer gedetailleerde informatie over het traject van start tot groei van jouw onderneming, kun je kijken naar succesvol starten en groeien als zzp’er.
Als je de ambitie hebt om je eigen baas te zijn, dan is de stap om te beginnen als zelfstandig ondernemer een spannende. Er komt veel kijken bij het opzetten van een succesvol bedrijf, van het vinden van je niche tot het navigeren door de administratieve verplichtingen. Om je op weg te helpen met de essentiële stappen en valkuilen, is het nuttig om meer te lezen over hoe je een succesvolle start maakt als zelfstandig ondernemer. Goede planning en doorzettingsvermogen zijn cruciaal voor het bereiken van je doelen.
Verschillende methoden om je inkomen te bepalen
Niet elke bank hanteert exact dezelfde regels. Dit is waarom de hypotheek voor zzp’ers met wisselend inkomen zo’n specialistisch gebied is. Er zijn verschillende methoden die banken gebruiken om jouw toetsinkomen vast te stellen.
• Gemiddelde methode: De meest gebruikte methode. Hierbij wordt het gemiddelde van de laatste twee of drie jaar winst genomen. Dit geeft een stabiel beeld.
• Laagste jaar methode: Sommige conservatieve geldverstrekkers nemen het laagste inkomen uit de afgelopen drie jaar. Dit geeft maximale zekerheid voor hen, maar kan jouw leencapaciteit beperken.
• Inkomen van vorig jaar: Soms, als je inkomen consistent stijgt, wil een bank alleen het inkomen van het meest recente afgesloten boekjaar gebruiken.
Het is essentieel dat je vooraf weet welke methode jouw voorkeursbank hanteert. Jouw hypotheekadviseur voor zelfstandigen helpt je hierbij. Zij weten welke geldverstrekker het meest gunstig is op basis van jouw specifieke situatie.
De rol van een hypotheekadviseur voor ondernemers
Probeer dit niet alleen. De wereld van hypotheken voor ondernemers is complex. Het navigeren door de eisen van tientallen geldverstrekkers kost veel tijd en energie. Een gespecialiseerde adviseur neemt dit werk uit handen. Ze kennen de specifieke eisen voor de inkomenseis ondernemer hypotheek bij elke partij.
Zij adviseren je ook over de fiscale optimalisatie van je winst. Soms is het fiscaal voordelig om minder winst uit te keren, maar voor de hypotheek is juist een hogere winst wenselijk. Een goede adviseur helpt je deze balans te vinden, zodat je zowel fiscaal slim bezig bent als de maximale hypotheek kunt krijgen.
Wat als je een BV hebt?
Ondernemen in een BV-structuur brengt weer andere regels met zich mee. De bank kijkt dan niet alleen naar de winst van de BV, maar ook naar het salaris dat jij jezelf als directeur-grootaandeelhouder (DGA) uitkeert. Je moet voldoen aan het DGA-salarisbesluit, wat een minimumsalaris voorschrijft. Dit minimumsalaris wordt vaak gebruikt als toetsinkomen. Als je echter een veel hogere winst in de BV laat, kun je soms aantonen dat je op basis van de winst meer kunt lenen, mits je dit kunt onderbouwen met managementrapportages.
Je eigen huisvestingsbehoefte versus de bank-eis
Je droomhuis vraagt misschien om een bepaald bedrag. Maar de bank bepaalt op basis van jouw toetsinkomen hoeveel je maximaal mag lenen. Deze twee bedragen komen niet altijd overeen. Wees realistisch. Als de bank op basis van je inkomen een lager bedrag toestaat dan je had gehoopt, moet je mogelijk je wensenlijst bijstellen. Je kunt er altijd voor kiezen om een deel van de investering zelf te financieren met eigen geld. Dit verlaagt het leenbedrag en daarmee de druk op de maandelijkse verplichting.
Onthoud dat de hoogte inkomenseis hypotheek zzp niet vaststaat. Het hangt af van je leeftijd, je spaargeld, je contractvorm en de huidige rente. Het is maatwerk.
Veelgestelde vragen over de inkomenseis voor zelfstandigen
Vraag 1: Moet ik drie jaar jaarcijfers hebben om een hypotheek te krijgen?
Nee, niet altijd. Sommige geldverstrekkers kijken al na twee jaar. Als je een sterke financiële buffer hebt of een bewezen track record uit een eerdere loondienstperiode, zijn er soms uitzonderingen mogelijk.
Verdiepende links
Duik dieper in het onderwerp Ind inkomenseis zelfstandig ondernemer met deze nuttige bronnen.
• Inkomenseisen: zelfstandig, duurzaam en voldoende inkomen | IND
Vraag 2: Wat gebeurt er als mijn inkomen de laatste twee jaar is gedaald?
Dit maakt de aanvraag lastiger. Banken zijn terughoudend bij dalende inkomens. Je moet dan goed kunnen motiveren waarom deze daling tijdelijk is en hoe je inkomen weer gaat stijgen. Ze nemen vaak het laagste cijfer van de afgelopen twee jaar als uitgangspunt.
Vraag 3: Telt mijn dividenduitkering mee voor de inkomenseis?
Als je een BV hebt, telt het DGA-salaris meestal het zwaarst. Dividend kan soms meetellen, maar dit is sterk afhankelijk van de geldverstrekker en de continuïteit van de dividenduitkering. Dit vereist echt maatwerkadvies.
Vraag 4: Kan ik mijn toekomstige omzet meerekenen?
Nee. Banken baseren hun oordeel op bewezen, gerealiseerde resultaten uit het verleden. Toekomstige omzetverwachtingen tellen niet mee voor de officiële toetsing van de maximale hypotheek voor zzp.