De basis: hoe banken naar ondernemersinkomen kijken
Wanneer je in loondienst bent, kijkt een bank naar je vast salaris en je arbeidsverleden. Eenvoudig. Voor jou als ondernemer ligt dit genuanceerder. Banken willen zekerheid. Ze willen zien dat jouw bedrijf stabiel genoeg is om de maandelijkse hypotheeklasten te dragen, ook in mindere tijden. Ze kijken dus niet naar je omzet, maar naar je winst, je échte inkomen. Benieuwd naar hoeveel u kunt lenen als ondernemer op basis van dit inkomen?
Dit inkomen wordt vaak berekend op basis van de winstcijfers uit je jaarrekeningen. Hier komt het eerste belangrijke punt naar voren: de bank kijkt meestal naar het gemiddelde van de laatste één, twee of soms drie jaar. Dit geeft een eerlijk beeld van je verdienvermogen over tijd, in plaats van af te gaan op één piekjaar of juist een dal. Voor een compleet overzicht van de diverse financieringsmogelijkheden voor ondernemers, kunt u onze gids raadplegen.
Welke winst telt echt mee?
Welke cijfers uit de jaarrekening gebruikt de geldverstrekker precies? Dit is cruciaal voor de berekening van jouw maximale hypotheek. Ze kijken naar de winst vóór belasting, maar na aftrek van bepaalde posten die niet als persoonlijk inkomen worden gezien. Denk hierbij aan:
• Afschrijvingen: dit zijn boekhoudkundige kosten, geen directe uitgaven.
• Investeringen in de onderneming: middelen die je achterlaat in het bedrijf.
• Eventuele salarissen die je jezelf al uitbetaalt.
Het resultaat is jouw hypotheek-draagkrachtinkomen. Dit is het bedrag dat de bank gebruikt om te bepalen hoeveel je verantwoord kunt lenen. Het is belangrijk dat jouw boekhouder deze cijfers helder presenteert. Een transparante jaarrekening helpt enorm bij een soepele hypotheekaanvraag voor ondernemers.
De rol van de toekomst: prognoses en stabiliteit
Je bent nu succesvol, maar hoe bewijs je dat aan de bank voor de komende 30 jaar? Banken waarderen stabiliteit. Als je al enkele jaren een groeiende of consistente winst laat zien, zit je goed. Wat als je bedrijf jonger is, bijvoorbeeld pas twee jaar actief? Dan wordt het complexer. Hier komt de noodzaak van een inkomensverklaring ondernemer om de hoek kijken.
Wanneer is één jaar voldoende?
Soms, onder strikte voorwaarden, accepteert een geldverstrekker slechts één jaarcijfer. Dit gebeurt meestal als:
• Je een zeer stabiele, voorspelbare inkomstenstroom hebt.
• Je kunt aantonen dat de huidige winst het nieuwe, stabiele niveau is.
• Je in een sector werkt met weinig economische schommelingen.
Voor de meeste ondernemers die hun hypotheek op basis van recente winst willen regelen, geldt dat twee tot drie jaar beter bewijs levert. Vraag je adviseur naar de specifieke eisen van de geldverstrekker. Elke bank heeft net een andere interpretatie van wat ‘stabiel’ ondernemersinkomen is.
De hypotheekvorm voor de winstbehalende ondernemer
Als ondernemer heb je vaak meer flexibiliteit in hoe je je inkomen vormgeeft. Je kunt kiezen voor een lager salaris en meer winst in het bedrijf laten om belasting te besparen. Maar let op: dit beïnvloedt direct je hypotheekmogelijkheden.
Veel ondernemers kiezen daarom voor een constructie waarbij ze, naast hun reguliere salaris, een deel van de winst verantwoorden als vast inkomen. Dit heet soms een meenemen van winst in hypotheekberekening. Dit vereist vaak een verklaring van een onafhankelijke accountant die bevestigt dat de winst ook daadwerkelijk opneembaar is voor privédoeleinden.
VIDEO: Belasting bij 60k winst als zzper (2024)
Uitgelichte bronnen
Voor meer inzicht in Hypotheek winst uit onderneming berekenen en aftrekken, bekijk deze handige links.
• Box 1 en hypotheek | Vraag advies bij De Hypotheker
Zelf opgebouwde reserves
Wat als je veel geld in je bedrijf laat zitten, bijvoorbeeld in onroerend goed dat van de zaak is? De bank kijkt primair naar je persoonlijke, fiscaal belastbare winst. Reserves die vastzitten in de onderneming tellen meestal niet direct mee voor je leencapaciteit. Dit is een belangrijk onderscheid: de bank financiert jouw privéwoning, niet de groei van je bedrijf. Je moet dus laten zien dat er voldoende persoonlijk inkomen beschikbaar is.
Advies is goud waard bij de ondernemershypotheek
De complexiteit rondom ondernemershypotheek en winst uit dga-salaris of zzp-winst maakt onafhankelijk advies onmisbaar. Een financieel adviseur die gespecialiseerd is in ondernemersfinanciering begrijpt de nuances van jouw jaarcijfers. Hij of zij weet bij welke geldverstrekkers jouw specifieke winstverantwoording het meest gunstig uitpakt.
Denk aan de volgende vragen die een goede adviseur stelt:
• Hoe lang wil je dit niveau van winst vasthouden?
• Zijn er grote eenmalige posten in de afgelopen jaren die je resultaat vertekenen?
• Wat is je langetermijnvisie voor je privébestedingen?
Jouw financiële planning en je hypotheek moeten elkaar versterken. Het is zonde als je door een verkeerde keuze in je bedrijfsstructuur de droom van een eigen huis later in gevaar brengt.
Het voordeel van een eigen huis als ondernemer
Uiteindelijk brengt het bezitten van een eigen woning ook voordelen voor jou als ondernemer. Als je een deel van je woning gebruikt voor je bedrijf (bijvoorbeeld een kantoor aan huis), dan kun je mogelijk aanspraak maken op de kleine ondernemersregeling (KOR) of andere fiscale voordelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek, afhankelijk van hoe je dit fiscaal inricht. Zorg er altijd voor dat je dit goed afstemt met je belastingadviseur en hypotheekadviseur. Het is een samenspel van de fiscale en de financieringskant.
Jouw ondernemerschap is jouw kracht. Door deze kracht slim te vertalen naar een solide hypotheekaanvraag, maak je jouw droom van een eigen plek werkelijkheid. Wees transparant over je cijfers, zoek de juiste expertise en neem de tijd om de opties te doorgronden. Jouw inzet betaalt zich uit, ook op de huizenmarkt.
*
Veelgestelde vragen over hypotheek en winst uit onderneming
Wat is het verschil tussen omzet en winst voor de hypotheekaanvraag?
Banken kijken naar je winst, niet je omzet. De winst is het bedrag dat overblijft nadat alle kosten van de onderneming zijn betaald. Dit toont jouw werkelijke, besteedbare inkomen aan.
Hoe lang moet ik mijn bedrijf hebben gedraaid om een hypotheek te krijgen?
Meestal vragen banken om de jaarcijfers van de laatste twee of drie jaar om een stabiel inkomen te zien. Voor zeer jonge, stabiele bedrijven kan één jaar soms voldoende zijn, maar dit is de uitzondering.
Tellen reserves die ik in mijn BV heb laten staan mee voor de hypotheek?
Nee, direct niet. Banken baseren de hypotheek op jouw persoonlijke, fiscaal belastbare inkomen (salaris plus eventueel een verantwoorde winstuitkering). Geld dat vastzit in de BV telt niet mee voor jouw leencapaciteit.
Kan ik mijn verwachte toekomstige winst al meenemen in de hypotheekberekening?
Alleen als je dit kunt onderbouwen met een zeer sterke, onafhankelijke prognose van je accountant, en vaak alleen als je al enkele jaren winstgroei laat zien. De meeste banken prefereren bewezen resultaten uit het verleden.