De uitdaging van het inkomen bewijzen
Dit is vaak het grootste struikelblok. Als werknemer presenteer je een paar recente loonstroken en een werkgeversverklaring. Klaar. Als zzp’er of eigenaar van een B.V. is het bewijzen van je inkomen een stuk complexer. Banken eisen zekerheid. Ze willen weten of je de maandelijkse hypotheeklasten structureel kunt dragen, ook in rustigere periodes.
Het belang van de jaarcijfers
De sleutel tot een succesvolle hypotheekaanvraag zzp ligt in je cijfers. De meeste geldverstrekkers hanteren een minimale periode waarin je actief moet zijn. Vaak kijken ze naar de cijfers van de laatste één, twee of zelfs drie volledige boekjaren.
• Eén jaar is soms mogelijk: Als je net bent begonnen, eisen sommige geldverstrekkers toch al resultaten. Ze kijken dan naar het winst- en verliesrekening van dat eerste jaar. Dit is lastig als je veel hebt geïnvesteerd.
• Twee jaar is de norm: Twee volledige jaarrekeningen geven een stabieler beeld. De bank berekent dan vaak een gemiddelde van je nettowinst. Dit biedt meer perspectief.
• Drie jaar geeft rust: Heb je drie jaarcijfers? Dan ziet de bank een duidelijke trend. Dit maakt je aanvraag sterker.
Zorg ervoor dat je jaarcijfers gecontroleerd zijn door een betrouwbare boekhouder. Dit geeft gewicht aan je financiële verantwoording.
Wat als je weinig winst maakt?
Veel starters investeren de eerste jaren flink in hun bedrijf. Je maakt misschien weinig winst, of zelfs verlies, omdat je zwaar investeert in marketing of personeel. Hoe toon je dan je waarde aan de bank?
Sommige hypotheekverstrekkers kijken dan naar je ‘ondernemersinkomen’. Ze nemen dan je omzet en trekken daar de zakelijke kosten vanaf. Dit is een flexibelere benadering. Vraag specifiek naar geldverstrekkers die deze methode hanteren bij een hypotheek aanvragen met weinig winst. Leg je businessplan goed uit aan de adviseur. Laat zien dat de lage winst van nu een investering is voor hogere winst in de toekomst.
De rol van de hypotheekadviseur
Je eigen boekhouding bijhouden is één ding; dit vertalen naar een hypotheekdossier is iets anders. Hier komt de expert om de hoek kijken: de hypotheekadviseur.
Kies een specialist
Niet elke hypotheekadviseur is even bedreven in het begeleiden van ondernemers. Zoek bewust naar een adviseur die veel ervaring heeft met hypotheekadvies voor zzp’ers. Zij kennen de specifieke eisen van de verschillende geldverstrekkers. Ze weten welke bank soepeler is met een kort historisch inkomen en welke strenge eisen stelt aan de continuïteit van je sector.
Een goede adviseur fungeert als jouw vertaler naar de bank. Hij of zij helpt je om je zakelijke verhaal duidelijk en financieel onderbouwd over te brengen. Dit vermindert de stress aanzienlijk.
Eigen geld en de LTV-verhouding
De hoogte van je hypotheek hangt af van de waarde van de woning (Loan To Value of LTV). Als werknemer leen je vaak tot 100% van de waarde. Als ondernemer is dit soms lastiger. Voor meer inzicht in je mogelijkheden kun je de hypotheek voor ondernemers berekenen met een handige tool.
Inbreng van eigen middelen
Hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe minder risico de bank loopt. Dit verhoogt je kansen aanzienlijk. Denk hierbij aan spaargeld, maar ook aan de overwaarde van een eventuele vorige woning.
Als je eigen geld inbrengt, toon je financiële stabiliteit en een gezonde buffer. Dit is een krachtig signaal naar de geldverstrekker. Zelfs als je technisch gezien 100% zou kunnen lenen, is een kleine inbreng vaak wenselijk bij een hypotheek ondernemer opstartfase.
Zakelijke buffers en privévermogen
Banken kijken niet alleen naar wat je privé bezit. Ze willen ook weten of je zakelijke vermogen solide is. Heb je forse bedrijfsschulden? Dan kan de bank dit meewegen in je totale financiële plaatje. Je moet aantonen dat je bedrijf gezond genoeg is om zowel de zakelijke verplichtingen als jouw privéschuld (de hypotheek) te dragen.
Alternatieve inkomensbepalingen
Wat als je nog geen jaarcijfers hebt, maar je wilt toch die droomwoning kopen? Dit is een uitdaging, maar niet onmogelijk. Er zijn specifieke scenario’s die je kunt benutten.
De toekomstige hypotheek
Sommige geldverstrekkers hanteren een specifieke regeling voor starters met een bewezen potentieel. Dit is vaak het geval als je over een bewezen expertise beschikt en een sterke opdracht in het vooruitzicht hebt.
• Opdrachtbevestiging: Als je een grote, langlopende opdracht hebt binnengehaald, kan de bank dit als indicatie gebruiken. Dit vervangt de jaarcijfers niet, maar het is een sterke aanvulling.
• Prognoses: Je financiële prognoses, realistisch opgesteld en onderbouwd door je adviseur, spelen een rol. Dit moet je zorgvuldig voorleggen.
Het verkrijgen van een hypotheek met tijdelijke opdracht vereist geduld en de juiste bankkeuze. De voorwaarden zijn hierbij vaak strenger, en de rente kan iets hoger uitvallen, omdat het risicoprofiel anders is.
Voorbereiding is het halve werk
Wacht niet tot je de sleutels van je droomhuis al bijna in handen hebt voordat je je financiën op orde brengt. De voorbereiding begint zodra je besluit om je in te schrijven bij de Kamer van Koophandel.
Houd je administratie tiptop in orde
Dit klinkt misschien saai, maar het is essentieel. Zorg dat je privé- en zakelijke financiën zoveel mogelijk gescheiden zijn. Open zakelijke rekeningen en houd deze strikt gescheiden van je betaalrekening voor boodschappen. Een nette administratie maakt het werk van de bank en je adviseur veel eenvoudiger, en is cruciaal wanneer je een lening voor startende ondernemers aanvraagt.
Werk aan je BKR-registratie
Controleer altijd je BKR-registratie. Heb je nog oude leningen of creditcards? Probeer deze af te lossen voordat je een hypotheekaanvraag indient. Een schone lei is goud waard bij het aanvragen van een grote lening.
Documentatie verzamelen
Begin vroeg met het verzamelen van de documenten die je gegarandeerd nodig hebt. Denk aan je KVK-inschrijving, je ondernemingsplan, en de concept-jaarcijfers als je die al hebt. Hoe completer je dossier is bij de eerste kennismaking, hoe sneller het proces verloopt.
Jouw droom van een eigen huis is heel reëel, ook als ondernemer. Het vergt een andere aanpak dan voor werknemers. Door je goed voor te bereiden, de juiste adviseur te kiezen en je cijfers transparant te presenteren, zet je grote stappen richting die welverdiende hypotheek.
Veelgestelde vragen over hypotheek als startende ondernemer
Hoeveel jaar moet ik als ondernemer ingeschreven staan voordat ik een hypotheek kan aanvragen?
De meeste geldverstrekkers eisen minimaal één vol jaar omzetcijfers, maar twee jaar is gebruikelijker. Sommige banken kijken naar een combinatie van je ondernemingsplan en een recente, grote opdracht als je nog geen twee jaar hebt gedraaid.
Krijg ik als zzp’er dezelfde hypotheekrente als iemand in loondienst?
Vaak is de rente voor ondernemers iets hoger, omdat er een iets hoger risico wordt ingeschat. Echter, met stabiele en groeiende jaarcijfers, en een lage LTV, kun je zeker concurreren met de beste tarieven.
Mag ik de kosten van mijn nieuwe bedrijf opvoeren als aftrekpost, waardoor mijn inkomen lager lijkt voor de hypotheek?
Je moet je zakelijke kosten aftrekken om je werkelijke winst te bepalen. Als je veel kosten maakt in het begin, kan je vastgesteld inkomen voor de hypotheek lager uitvallen. Bespreek met je adviseur of het voordeliger is om bepaalde investeringen uit te stellen of de aanvraag te doen nadat je een stabieler winstbeeld hebt opgebouwd.