De unieke uitdaging van de startende ondernemer
Als werknemer is het relatief simpel. Je hebt een vast contract, je maandelijkse salaris staat vast. De bank kijkt naar je loonstrookjes en rekent zo uit wat je kunt lenen. Maar jij? Jij bent ondernemer. Jouw inkomsten fluctueren. Soms is het een topmaand, soms moet je even pas op de plaats maken. Dat maakt het verstrekken van een hypotheek voor zzp’ers een stuk complexer voor de geldverstrekker.
Banken werken met zekerheden. Ze willen zien dat je de maandelijkse lasten kunt dragen, nu én in de toekomst. Jouw potentieel is groot, maar dat moet je wel kunnen bewijzen met harde cijfers. Dit is waar veel ondernemers vastlopen. Ze hebben de drive, maar missen de jarenlange financiële historie die de bank graag ziet.
Wanneer ben je ‘startend’ in de ogen van de bank?
De definitie van ‘startend’ kan per hypotheekverstrekker verschillen. Over het algemeen kijk je naar je tijd in bedrijf. Vaak geldt de periode van één tot drie jaar als de startfase. Heb je minder dan een jaar cijfers, dan wordt het een stuk lastiger. Banken vragen bijna altijd om minimaal één volledig boekjaar. Zijn er uitzonderingen? Jazeker. Sommige geldverstrekkers kijken anders naar je situatie als je een onderneming voortzet die al langer bestaat, of als je een bewezen track record hebt in loondienst in dezelfde sector.
Wat heb je nodig om je hypotheek te regelen?
Een goede voorbereiding is het halve werk. Als startende ondernemer moet je extra documenten aanleveren om jouw financiële stabiliteit te onderbouwen. Vergeet de standaard inkomensverklaring; die heb je waarschijnlijk niet. Je bouwt aan een nieuw dossier.
Hier is een lijstje van wat je absoluut moet verzamelen om een hypotheek met weinig jaarcijfers aan te vragen:
• Je meest recente jaarrekeningen (als je die al hebt).
• Een prognose van je toekomstige inkomsten. Wees hier realistisch, maar optimistisch.
• Je meest recente btw-aangiften. Deze geven een actueel beeld van je omzet.
• Een eventueel ondernemingsplan. Dit toont je visie en de levensvatbaarheid van je bedrijf.
• Een verklaring van een erkend boekhouder of accountant die jouw cijfers en de vooruitzichten bevestigt.
Die prognose is cruciaal. Je investeert tijd en energie, en die potentie moet je overtuigend op papier krijgen. Je financiële adviseur speelt hierin een sleutelrol.
De rol van de kredietbeoordeling voor zzp’ers
Banken gebruiken vaak een ‘toetsinkomen’ om te bepalen wat je maximaal mag lenen. Voor starters kijken ze naar verschillende methodieken om jouw ‘echte’ inkomen vast te stellen.
De meest gebruikte methoden zijn:
Als startende ondernemer kun je ook de nodige informatie vinden over een hypotheek voor startende ondernemers.
• Gemiddelde over één of twee jaar: Heb je één jaar afgesloten? Dan nemen ze soms een deel van de winst. Heb je twee jaar, dan middelen ze dit.
• Prognose op basis van jaar één: Sommige banken accepteren een gestandaardiseerde berekening over je eerste volledige boekjaar.
• Gebruik van toekomstige projecties: Vooral als je uit loondienst komt, kan je recente salaris als basis dienen, aangevuld met een verantwoorde inschatting van je ondernemerswinst.
Het is belangrijk dat je begrijpt dat een bank altijd terughoudend is. Ze hanteren een veiligheidsmarge. Daarom is het zoeken naar een bank die bekend staat om het verstrekken van een hypotheek voor starters met een BIK (bedrijfsinvesteringskorting) of andere fiscale voordelen, erg slim.
Het vinden van de juiste hypotheekadviseur
Dit is misschien wel de belangrijkste tip. Probeer dit niet alleen. De materie rondom de hypotheek voor de beginnende ondernemer is gespecialiseerd. Een algemene hypotheekadviseur begrijpt de nuances misschien niet voldoende.
Zoek actief naar een adviseur die gespecialiseerd is in:
• Zelfstandige ondernemers.
• Het beoordelen van complexe inkomensstromen.
• Een breed netwerk van geldverstrekkers die flexibeler zijn in hun acceptatiebeleid.
Jouw adviseur fungeert als jouw vertaler naar de bank. Hij of zij zorgt ervoor dat jouw harde werk en het potentieel van je bedrijf op de juiste manier worden gepresenteerd. Een goede adviseur weet precies welke bank openstaat voor eenmalige resultaten of een sterke onderbouwing via je accountant.
De impact van je rechtsvorm op je hypotheek
Welke rechtsvorm je hebt, beïnvloedt de hypotheekaanvraag. Een eenmanszaak ziet de winst direct als inkomen. Een BV of een VOF hanteert een andere berekening. Bij een BV kijkt de bank vaak naar je salaris én naar eventuele winstuitkeringen.
Denk hier goed over na in de jaren voorafgaand aan je aanvraag. Structureer je financiën slim, in overleg met je boekhouder. Dit helpt enorm bij het verkrijgen van een gunstige zzp hypotheek berekening.
Besparen op je maandlasten als ondernemer
Zodra je die hypotheek geregeld hebt, wil je natuurlijk dat de maandlasten draaglijk blijven. Als ondernemer heb je te maken met wisselende inkomsten. Daarom is het slim om de hypotheek zo flexibel mogelijk te maken.
Kijk naar de volgende opties:
• Aflossingsvrije periode: Hoewel dit minder populair wordt, kan een korte aflossingsvrije periode bij een sterke verwachte groei van je inkomen soms verstandig zijn, mits je dit realistisch kunt onderbouwen.
• Extra aflossen met de ondernemingswinst: Bedenk dat je als ondernemer belasting betaalt over je winst. Hoe meer je aflost, hoe minder rente je betaalt. Gebruik je jaarlijkse winstoverschot slim om je hypotheek te verlagen.
• Kortere rentevaste periode: Als je verwacht dat je inkomsten snel stijgen, kan een kortere rentevaste periode (bijvoorbeeld 10 jaar in plaats van 30) voordelig zijn om na die periode opnieuw te onderhandelen tegen een mogelijk lager tarief.
Onthoud goed: de eerste hypotheek als starter is vaak de moeilijkste. Elk jaar dat je bedrijf steviger staat, elke afgesloten jaarrekening, maakt de volgende stap makkelijker en de leenmogelijkheden groter. Je bouwt een financiële reputatie op, net zoals je aan je bedrijf bouwt.
*
Veelgestelde vragen over de startend ondernemer hypotheek
Kan ik een hypotheek krijgen met alleen een KVK-inschrijving?
Nee, vrijwel geen enkele geldverstrekker verstrekt een hypotheek op basis van alleen de inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Je hebt minimaal één volledig afgesloten boekjaar nodig, vaak met bevestiging van een accountant, om een realistisch inkomen te kunnen vaststellen voor de hypotheekaanvraag.
Wat is de beste manier om mijn inkomen aan te tonen als ik net gestart ben?
De beste manier is door middel van een gedetailleerd en realistisch ondernemingsplan, aangevuld met je meest recente btw-aangiften. Laat je accountant een verklaring schrijven over de levensvatbaarheid van je onderneming en je verwachte winst voor de komende jaren. Dit vervangt tijdelijk de ontbrekende jaarcijfers. Wellicht dat een hypotheek voor ondernemers berekenen middels een handige tool je ook verder helpt om inzicht te krijgen in de mogelijkheden.
###
Is een hypotheek voor een zzp’er altijd duurder?
Niet per se duurder in rente, maar de acceptatievoorwaarden zijn strenger. Je betaalt mogelijk hogere advieskosten omdat het traject complexer is. De rente die je uiteindelijk krijgt, hangt af van je risicoprofiel, niet direct van je ondernemersstatus, mits je inkomen goed onderbouwd is.
Wat gebeurt er als mijn winst in het eerste jaar laag was?
Als je eerste jaar veel lagere winst liet zien door investeringen of opstartkosten, kunnen banken soms bereid zijn om te kijken naar je inkomenshistorie voordat je begon met ondernemen, of ze stellen een hogere eis aan de onderbouwing van je toekomstige inkomsten. Een gespecialiseerde adviseur helpt je hier doorheen.