De eerste horde: Waarom is één jaar ondernemen lastig?
Banken zijn van nature risicomijdend. Ze willen zekerheid. Als je net gestart bent – zeg, twaalf maanden geleden – is jouw financiële geschiedenis kort. Voor de hypotheekverstrekker is dit het moment waarop de inkomsten nog niet bewezen stabiel zijn. Ze kijken naar je jaarcijfers, en die heb je na één jaar vaak nog niet definitief goedgekeurd bij de Kamer van Koophandel.
Dit is de kern van de uitdaging. Een werknemer toont een arbeidscontract van onbepaalde tijd. Jij toont jouw ondernemersvisie. Banken moeten leren om die visie te vertalen naar een betrouwbaar inkomen. Ze vragen zich af: “Hoe stabiel is het inkomen van deze zzp’er na 12 maanden?”
Het verschil tussen loondienst en ondernemerschap
Begrijp dit verschil goed. In loondienst telt je bruto maandsalaris. Voor jou als ondernemer telt je nettowinst. Dit is het geld dat je écht overhoudt en wat de bank als je inkomen beschouwt. Het is cruciaal dat je dit inkomen goed kunt aantonen. Zelfs na dat eerste jaar, wanneer de definitieve cijfers nog ontbreken, zoeken banken naar alternatieven.
Hoe bewijs je je inkomen na slechts één jaar?
Dit is waar de voorbereiding begint. Banken accepteren niet zomaar je bankafschriften. Ze hebben officiële stukken nodig. Gelukkig zijn er diverse wegen die je kunt bewandelen om jouw financiële stabiliteit te tonen, zelfs bij een hypotheek met één jaar bedrijfsresultaten.
VIDEO: Kun je een hypotheek krijgen als je pas 1 jaar ondernemer bent? #hypotheek
De rol van de versnelde inkomensbepaling
Veel geldverstrekkers hanteren specifieke regels voor ondernemers die korter dan drie jaar actief zijn. Dit noemen we vaak de ‘versnelde inkomensbepaling’.
Wat houdt dit concreet in voor jou?
• Winst vóór belasting: Sommige banken kijken naar de winst die je in dat ene jaar hebt gemaakt. Ze rekenen vaak met een percentage van deze winst als je definitieve inkomen.
• Prognose: Als je nog geen definitieve jaarcijfers hebt, vragen ze om een onderbouwde prognose voor het lopende jaar. Dit document moet realistisch zijn.
• Opdrachtbevestigingen: Hoe meer zekerheid je kunt bieden over toekomstige opdrachten, hoe beter. Een portefeuille met langlopende contracten is goud waard.
Tip: Vraag bij verschillende hypotheekadviseurs na welke geldverstrekkers soepeler zijn met de ‘hypotheek ondernemer 1 jaar’ regelgeving, want er zijn diverse opties voor hypotheekzekerheid voor zzp’ers. Niet elke bank hanteert dezelfde voorwaarden.
Het belang van je jaarrekening of tussentijdse cijfers
Als je na twaalf maanden je eerste definitieve jaarrekening hebt, gebruik die dan meteen. Lukt dat niet, dan is een tussentijdse winst- en verliesrekening cruciaal. Laat deze opstellen door een erkend boekhouder of accountant. Dit geeft de bank een professioneel en actueel beeld van je prestaties.
Je accountant speelt een sleutelrol. Zorg dat hij of zij de inkomsten en kosten helder presenteert. Banken vertrouwen op hun oordeel.
De rol van je eigen inbreng en spaargeld
Banken zijn misschien wat huiverig over je inkomen na één jaar, maar ze zijn altijd positief over jouw eigen inzet. Hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe minder risico de bank loopt. Dit is een universele waarheid bij elke hypotheekaanvraag, zeker als je startende ondernemer bent.
Eigen geld inbrengen: De sleutel tot acceptatie
Als je de kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie) volledig uit eigen middelen kunt betalen, sta je al een flinke stap voor. Sommige geldverstrekkers kijken dan minder streng naar de exacte berekening van je inkomen voor de maximale lening.
Denk hierbij ook aan een mogelijke hogere hypotheek met eigen vermogen. Het vermindert de Loan-to-Value (LTV) verhouding. Een lagere LTV betekent voor de bank minder risico en een grotere kans op goedkeuring voor jouw droomwoning.
Wanneer is het verstandig om nog even te wachten?
Hoewel je misschien direct wilt kopen, moet je eerlijk naar jezelf zijn. Als je na één jaar net genoeg winst hebt gemaakt om net de minimale toetsing te halen, is de maandlast misschien te krap. Denk hierbij aan onverwachte tegenslagen of een tijdelijke terugval in opdrachten.
Wanneer is wachten beter?
• Als je de eerste jaarcijfers nog niet goed kunt onderbouwen met stabiele toekomstige inkomsten.
• Als de maandelijkse last, berekend op basis van je (nog) lage winst, te hoog is voor jouw huidige levensstandaard.
• Als je meer wilt lenen dan je nu op basis van één jaar winst mag.
Twee jaar hard werken en twee goedgekeurde jaarcijfers geven je een veel sterkere onderhandelingspositie. Je inkomen wordt dan vaak berekend als het gemiddelde van die twee jaar, wat een stabieler en vaak hoger bedrag oplevert. Dit is de meest beproefde route voor de hypotheek zzp’er 2 jaar, al zijn er ook andere mogelijkheden om uw zakelijke droom te verwezenlijken.
De rol van de hypotheekadviseur voor ondernemers
Je hoeft dit niet alleen uit te zoeken. Een gespecialiseerde hypotheekadviseur die ervaring heeft met het begeleiden van ondernemers is onmisbaar. Zij kennen de specifieke eisen van de verschillende geldverstrekkers.
Wat doet een goede adviseur voor jou?
• Ze matchen jouw profiel met de banken die bereid zijn om hypotheken te verstrekken aan ondernemers met slechts één jaar omzet.
• Ze adviseren je over de meest gunstige manier om je inkomen aan te tonen (bijvoorbeeld door meer privé-opname te verantwoorden).
• Ze helpen je bij het verzamelen van de juiste documentatie, van de KVK-inschrijving tot de conceptjaarcijfers.
Zie je adviseur als jouw gids op dit specialistische terrein. Hij of zij weet precies welke papieren de bank nodig heeft om jouw ondernemerschap te vertrouwen en jouw hypotheekaanvraag te versnellen.
Veelgestelde vragen over de hypotheek na één jaar ondernemen
Verrijkende links
Uitgelichte artikelen en bronnen over Hypotheek ondernemer 1 jaar voor jouw gemak.
• Hypotheek na 1 jaar zzp – Frits
Kan ik een hypotheek krijgen als ik maar één jaar heb gewerkt als zzp’er?
Ja, dat kan. Veel banken hanteren speciale inkomensbepalingen voor starters. Je moet wel sterke bewijzen van je huidige en toekomstige inkomsten kunnen overleggen, vaak via een accountant of recente cijfers.
Welke documenten heeft de bank nodig van mij als ondernemer na 12 maanden?
De bank vraagt meestal om je KVK-inschrijving, de winst- en verliesrekening van het afgelopen jaar (of tussentijdse cijfers), een verklaring van je boekhouder, en soms bewijs van lopende opdrachten of een prognose voor het huidige jaar.
Telt mijn bruto winst of nettowinst mee voor de hypotheek?
De bank kijkt naar je nettowinst, de winst na aftrek van alle bedrijfskosten. Dit bedrag wordt door de bank nogmaals getoetst en soms naar beneden bijgesteld om een veilige financiële buffer te creëren voor de hypotheekberekening.
Is het beter om te wachten tot ik twee jaarcijfers heb?
Voor de meeste geldverstrekkers biedt het hebben van twee jaarcijfers een veel stabieler en gunstiger inkomensbeeld. Als je nu al genoeg eigen geld inbrengt, kan één jaar voldoende zijn. Anders geeft wachten vaak meer leencapaciteit.