De unieke uitdaging van de ondernemershypotheek
Als je in loondienst bent, is je inkomen vaak helder. Een vast contract, duidelijke jaarcijfers. Maar als zelfstandige fluctueert je inkomen soms. Banken kijken hier nauwkeurig naar. Ze willen zekerheid. Ze willen weten of jij de maandelijkse lasten van een hypotheek voor zzp’ers wel kunt dragen, ook in een rustiger kwartaal. Jouw succesverhaal als ondernemer moet vertaald worden naar een solide basis voor de hypotheekaanvraag.
Waar banken naar kijken bij jouw onderneming
Banken hanteren strengere criteria voor de beoordeling van jouw financiële draagkracht. Ze kijken niet alleen naar wat je nu verdient, maar ook naar de stabiliteit van je bedrijf. Dit zijn de belangrijkste pijlers:
• De historie van je bedrijf: Hoe lang ben je al actief? Banken eisen vaak minimaal twee of drie jaarcijfers.
• Winstgevendheid: Niet je omzet is belangrijk, maar de nettowinst die je overhoudt. Dit is jouw toetsingsinkomen.
• De rechtsvorm van je onderneming: Een eenmanszaak, VOF of een BV? Elke vorm heeft andere vereisten voor het aanleveren van bewijs.
Jouw toetsingsinkomen vaststellen: de sleutel tot financiering
Dit is misschien wel het meest cruciale onderdeel van het berekenen van je hypotheek voor eenmanszaak of andere ondernemingsvormen: het bepalen van je toetsingsinkomen. Dit is het bedrag dat de bank gebruikt om te bepalen hoeveel je maximaal mag lenen. Het is dus niet simpelweg je jaarsalaris van vorig jaar.
Hoe bereken je het gemiddelde ondernemersinkomen?
Banken kijken naar je winst- en verliesrekening over de afgelopen twee of drie jaar. Ze nemen vaak een gemiddelde van deze jaren. Maar let op: ze kijken niet altijd naar de hoogste winst. Sommige geldverstrekkers hanteren een voorzichtigheidsmarge. Ze nemen soms het laagste cijfer van de afgelopen drie jaar als basis, of het gemiddelde van de twee laagste om zeker te zijn van je terugbetalingskracht.
Voorbeeld:
• Jaar 1 winst: € 45.000
• Jaar 2 winst: € 60.000
• Jaar 3 winst: € 50.000
Het gemiddelde is € 51.667. Sommige banken nemen dit als uitgangspunt. Andere kijken misschien conservatiever en baseren de berekening op een gemiddelde van de twee mindere jaren, of ze hanteren een percentage van de winst als vast inkomen, afhankelijk van de sector waarin je werkt.
Wat mag je van je winst aftrekken?
Niet al je winst telt mee voor de bank. Ze kijken naar het bedrag dat je daadwerkelijk aan jezelf hebt uitgekeerd, of wat je als salaris hebt aangehouden. Belangrijk hierbij is hoe je omgaat met je belastingaangifte. Denk aan zaken als pensioenreserveringen of investeringen die je hebt gedaan. Deze drukken je winst op papier, maar de bank moet begrijpen wat je ‘echte’ beschikbare inkomen is. Het is slim om je boekhouder hier vroegtijdig bij te betrekken bij het opstellen van de stukken voor de hypotheekberekening ondernemer.
Het belang van een startersverklaring
Wat als je nog geen drie jaarcijfers hebt? Ben je een startende ondernemer die met succes een paar fantastische maanden achter de rug heeft? Dan kom je mogelijk in aanmerking voor een hypotheek voor starters met zzp-inkomen middels een startersverklaring.
Een startersverklaring is een document opgesteld door een onafhankelijke accountant. Hierin wordt een realistische inschatting gemaakt van je toekomstige inkomsten, gebaseerd op je huidige contracten en projecten. De bank beoordeelt deze inschatting kritisch. Dit is zeker geen garantie, maar het biedt wel een perspectief als je nog jong bent in het ondernemerschap.
Welke documenten heb je nodig?
Het verzamelen van de juiste documentatie voelt soms als een administratieve berg. Maar hoe completer en georganiseerder je aanlevert, hoe sneller je hypotheekaanvraag verloopt. Je moet je goed voorbereiden op de aanvraag van een hypotheekadvies voor zelfstandigen.
Denk aan deze essentiële documenten:
• De meest recente (minimaal twee jaar) definitieve jaarrekeningen.
• De meest recente aanslagen inkomstenbelasting.
• Een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.
• Een prognose van je inkomsten voor het lopende jaar (indien beschikbaar).
• Bewijs van je privévermogen (spaargeld, beleggingen).
Winst uit je onderneming versus hypotheek
Zodra de bank je toetsingsinkomen heeft vastgesteld, passen ze de standaard maximale leennormen toe. Dit is vaak gebaseerd op de verhouding tussen je inkomen en de huizenprijs (de LTI-ratio). Voor ondernemers is het extra belangrijk dat je inkomen stabiel genoeg is om de maandlasten aan te kunnen, rekening houdend met de benodigde fiscale reserves die je als ondernemer apart moet houden.
Hulp van een gespecialiseerd adviseur
Het berekenen van je maximale hypotheek als ondernemer is geen klus die je alleen moet klaren. Er zijn veel nuances. Wat voor de ene bank een struikelblok is, ziet de andere misschien door de vingers, mits je goede argumenten aanlevert.
Een hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in ondernemersfinanciering kent de verschillende acceptatiebeleiden van de geldverstrekkers. Hij weet welke banken coulanter zijn met een kortere historie, of welke berekeningsmethoden zij hanteren voor bepaalde beroepsgroepen. Zij helpen je om je financiële verhaal zo sterk mogelijk neer te zetten.
Door samen met een expert je cijfers te analyseren, optimaliseer je de kans dat je de droomwoning kunt financieren. Het gaat erom dat je de zekerheid van je ondernemerschap vertaalt naar een begrijpelijk en aantrekkelijk dossier voor de geldverstrekker.
*
Veelgestelde vragen over de hypotheek voor ondernemers
Wat is het toetsingsinkomen voor een ondernemer?
Het toetsingsinkomen is het gemiddelde nettowinstbedrag over de laatste twee of drie boekjaren dat de bank gebruikt om je maximale hypotheek te berekenen. Het is jouw fiscaal vastgestelde winst minus bepaalde aftrekposten.
Heb ik altijd drie jaarcijfers nodig voor een hypotheek?
Niet altijd. Als je korter ondernemer bent, kun je soms volstaan met één jaarcijfer plus een startersverklaring, opgesteld door een accountant, waarin je toekomstige inkomsten worden ingeschat.
Telt privé-opname zwaarder dan de nettowinst?
Banken kijken primair naar de nettowinst uit de jaarrekening. Soms hanteren ze een conservatieve benadering en nemen ze het laagste van de winst of de daadwerkelijke privé-opname als uitgangspunt voor de hypotheekaanvraag zzp.
Kan ik een hogere hypotheek krijgen door meer winst uit te keren?
Nee, dit werkt vaak averechts. Als je bewust je winst laag houdt voor fiscale redenen, kan dit je toetsingsinkomen voor de hypotheek negatief beïnvloeden. Je toont de bank dan een lager ‘vast’ inkomen.