De unieke uitdaging van de ondernemershypotheek
Als werknemer is het vaak een helder verhaal voor de bank: je hebt een vast inkomen, een jaarcontract, en de werkgeversverklaring is de gouden standaard. Maar jij, als ondernemer, presenteert een ander verhaal. Jouw inkomen fluctueert. Je investeert, je bouwt reserves op, en je winstcijfers vertellen niet altijd het hele verhaal van jouw financiële stabiliteit. Banken zien dit soms als een groter risico. Dat betekent echter niet dat het onmogelijk is. Integendeel. Het vraagt alleen om een andere aanpak en een zorgvuldige voorbereiding.
Het sleutelwoord hier is ‘bewijslast’. Je moet jouw financiële stabiliteit op een andere manier aantonen. Waar de werknemer een paar recente loonstrookjes laat zien, moet jij de solide basis van jouw bedrijf blootleggen. Je bouwt aan iets duurzaams, en dat moet je de hypotheekadviseur en de geldverstrekker duidelijk maken.
Inzicht in de vereiste documenten
Welke papieren gaan je helpen om dat vertrouwen te winnen? Bereid je hierop voor, want hoe completer je dossier is, hoe soepeler het proces verloopt. Denk hierbij aan:
• Je meest recente definitieve jaarrekeningen. Meestal kijkt de bank naar de laatste twee tot drie jaar.
• Je winst-en-verliesrekeningen van de lopende jaren.
• Een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.
• Een prognose van de verwachte inkomsten voor de komende periode, zeker als je bedrijf nog jong is.
• Je inkomstenbelastingaangiftes.
Voor starters zijn de eisen vaak strenger. Banken willen dan meer zien van je onderbouwde ondernemingsplan en eventuele eerdere successen in de branche.
Hoe banken jouw inkomen berekenen
Dit is misschien wel het meest cruciale punt bij het aanvragen van een hypotheek voor zzp’ers. Hoe bepaalt de bank wat jij maximaal mag lenen? Zij kijken niet naar je omzet, maar naar jouw belastbaar inkomen of de winst die je daadwerkelijk aan jezelf hebt uitgekeerd (je salaris als directeur-grootaandeelhouder of je winst uit eenmanszaak). Denk ook aan de noodzaak om je bedrijf te beschermen, wat je kunt lezen in dit artikel over de ondernemersverzekering.
Banken hanteren vaak een zogenaamde ‘borgingsmethode’. Dit is de manier waarop ze jouw inkomen vaststellen voor de hypotheekaanvraag. De meest gebruikelijke methoden zijn:
• Het gemiddelde van de laatste drie jaar: De bank neemt het gemiddelde van de winst uit de laatste drie afgesloten boekjaren. Dit maakt je inkomen stabieler, ook als één jaar minder goed was.
• Het laagste van de laatste drie jaar: Sommige geldverstrekkers zijn voorzichtiger en nemen het laagste inkomen van de afgelopen drie jaar als uitgangspunt. Dit biedt maximale zekerheid voor hen.
• Het meest recente jaar: Dit is gunstig als jouw bedrijf een sterke groei doormaakt en het laatste jaar aanzienlijk beter was dan de voorgaande jaren.
Het is belangrijk dat je weet welke methode jouw beoogde geldverstrekker hanteert. Dit helpt je bij het plannen van je financiële toekomst en het bepalen van je maximale leencapaciteit voor die eigen woning voor ondernemers.
Omgaan met een jong bedrijf
Heb je jouw bedrijf pas één of twee jaar? Dan heb je nog geen drie jaarcijfers om te overleggen. Dit maakt het aanvragen van een hypotheek lastiger, maar zeker niet onmogelijk. Je moet dan de bank overtuigen met andere bewijsstukken.
Denk hierbij aan:
• Sterke contracten die al getekend zijn voor de toekomst.
• Een zeer gedetailleerd en realistisch ondernemingsplan, ondersteund door een accountant.
• Een bewijs van voldoende eigen vermogen of reserves.
Sommige gespecialiseerde hypotheekverstrekkers hebben speciale regelingen voor hypotheek na één jaar jaarcijfers. Zij begrijpen dat groei tijd kost.
De rol van de hypotheekadviseur
Je kunt dit zelf proberen, maar waarom zou je? Als ondernemer weet je hoe waardevol expertise is. Een goede, onafhankelijke hypotheekadviseur is goud waard in dit proces. Zij kennen de markt. Ze weten welke banken coulant zijn als je bijvoorbeeld veel investeert in je bedrijf, of welke banken jouw specifieke sector begrijpen.
Jouw adviseur fungeert als de brug tussen jou en de hypotheekverstrekker. Zij vertalen jouw complexe bedrijfsresultaten naar de taal die de bank begrijpt. Ze optimaliseren jouw dossier, zorgen dat je de meest gunstige waarderingsmethode krijgt en zoeken naar geldgevers die specifiek goed omgaan met de inkomensbepaling voor ondernemershypotheek.
VIDEO: Kan ik als ZZP’er een hypotheek krijgen? | Viisi Hypotheek Tip
Meer over dit onderwerp
Verzamel diepgaande inzichten over Hypotheek krijgen als ondernemer met deze lijst van links.
• Een hypotheek krijgen als zzp’er? Dit is er mogelijk | KVK
Zelf de financiën op orde houden
Ongeacht de hulp die je inschakelt, de basis ligt bij jouw financiële huishouding. Banken kijken kritisch naar hoe jij met je geld omgaat, zowel privé als zakelijk.
Let op de volgende zaken: Zo kun je de inkomenseis voor zzp’ers zelf berekenen.
• Houd je privé- en zakelijke rekeningen gescheiden. Dit maakt het inzichtelijk voor de bank.
• Zorg voor een gezonde buffer op je zakelijke rekening. Dit toont aan dat je niet leeft van elke cent winst.
• Vermijd grote, onverklaarbare leningen kort voor de aanvraag. Dit wekt argwaan.
Stabiliteit is aantrekkelijk. Ook al heb je ups en downs, een voorspelbare lijn in je vermogensopbouw is positief.
Overige belangrijke overwegingen
Naast de inkomensbeoordeling spelen andere factoren een rol bij jouw kans op een hypotheekadvies voor starters onderneming:
Eigen inbreng
Hoe meer eigen geld je kunt inbrengen voor de aankoop (de overwaarde), hoe minder je hoeft te lenen. Dit verlaagt het risico voor de bank aanzienlijk. Als je een deel van de kosten koper zelf kunt betalen, sta je al met een stap voor op andere aanvragers.
Verschillende hypotheekvormen
Als ondernemer heb je vaak meer flexibiliteit nodig in je financiële structuur. Bespreek met je adviseur welke hypotheekvorm het beste bij jouw situatie past. Denk aan een aflossingsvrije variant als je veel liquide middelen nodig hebt voor je bedrijf, of juist een constructie waarbij je periodiek extra aflost op basis van je winst.
Je pensioenopbouw
Banken willen zeker weten dat je ook op de lange termijn financieel gezond blijft. Als ondernemer bouw je wellicht minder automatisch pensioen op dan iemand in loondienst. Laat zien dat je hier actief over nadenkt en hier reserves voor aanlegt, eventueel via lijfrente of andere fiscale constructies. Dit versterkt jouw profiel als verantwoorde lener.
Veelgestelde vragen over hypotheek krijgen als ondernemer
Je hebt waarschijnlijk nog wat vragen. Dat is volkomen normaal. Hieronder een paar veelgestelde punten:
Hoe lang moet ik als ondernemer ingeschreven staan bij de KVK voordat ik een hypotheek kan krijgen?
De meeste banken eisen minimaal één tot twee jaar omzet en winstgevendheid. Sommige gespecialiseerde geldverstrekkers accepteren na één jaar jaarcijfers, mits je een zeer sterk onderbouwd plan hebt.
Tellen mijn investeringen in mijn bedrijf mee als inkomen?
Nee, de winst die je laat staan in je bedrijf om te investeren, telt voor de hypotheekaanvraag meestal niet mee als jouw persoonlijke inkomen. De bank kijkt naar wat je jezelf daadwerkelijk hebt uitgekeerd of wat als belastbaar inkomen wordt gezien.
Kan ik een arbeidsongeschiktheidsverzekering nodig hebben voor mijn hypotheek?
Hoewel niet altijd wettelijk verplicht, stellen veel geldverstrekkers een arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV) wel als voorwaarde, zeker bij een eenmanszaak. Dit is hun manier om het risico op wegvallend inkomen af te dekken. Bespreek de voorwaarden van jouw AOV met je adviseur.
Wat is beter: eenmanszaak of BV voor de hypotheek?
Voor de hypotheek kijkt de bank vaak naar het salaris dat je jezelf uitkeert als DGA (bij een BV). Bij een eenmanszaak kijkt men naar de winst vóór belasting. De complexiteit van de inkomensbepaling kan bij een BV soms iets eenvoudiger zijn als je al jaren een stabiel DGA-salaris aanhoudt, maar dit hangt sterk af van de specifieke bank.