De brug tussen ondernemen en wonen
Als directeur-grootaandeelhouder (dga) van je eigen bv, zijn jouw financiën anders georganiseerd dan die van een werknemer in loondienst. Banken kijken anders naar jouw inkomen. Waar een werkgever maandelijks een vast salaris stort, haal je jouw inkomen vaak uit dividenduitkeringen, salaris, of een combinatie daarvan. Dit vraagt om een heldere en overtuigende presentatie van jouw financiële stabiliteit.
Het verkrijgen van een hypotheek voor de dga vereist een andere aanpak. Je bouwt aan je bedrijf, en die bedrijfsmaturiteit moet vertaald worden naar een betrouwbaar profiel voor de hypotheekverstrekker. Dit is geen onmogelijk parcours, maar je moet de juiste documenten en inzichten paraat hebben.
Waarom een bv de hypotheek complexer maakt
De bv is een aparte rechtspersoon. Dit betekent dat de bank niet alleen naar jouw privévermogen kijkt, maar vooral naar de winstgevendheid en continuïteit van jouw onderneming. Banken willen zekerheid. Ze willen zien dat, zelfs als de economie een dip kent, jij in staat blijft jouw maandelijkse verplichtingen na te komen.
De focus ligt hierdoor sterk op de winstgevendheid van de bv. Hoe langer je onderneming bestaat, hoe makkelijker het vaak is. Een paar jaar solide resultaten zijn goud waard in de ogen van de geldverstrekker.
Jouw inkomen onder de loep: wat telt mee?
Het bepalen van jouw toetsingsinkomen is de cruciale eerste stap. Voorheen keken hypotheekverstrekkers primair naar het salaris dat je jezelf uitkeerde. Gelukkig is er ruimte voor nuance gekomen, zeker wanneer je een langere historie hebt als succesvolle ondernemer.
Banken hanteren tegenwoordig vaak verschillende manieren om jouw inkomen vast te stellen:
Dit is vooral van belang voor ondernemers, aangezien het vaststellen van hun inkomen direct invloed heeft op de hypotheekberekening voor ondernemers.
• Salaris uit de bv: Dit is het bedrag dat je jezelf als directeur uitkeert. Dit moet marktconform zijn.
• Winst uit de bv: Steeds meer geldverstrekkers kijken naar de gemiddelde winst uit de jaarrekeningen. Dit biedt ruimte als je veel winst laat staan in de onderneming.
• Dividenduitkeringen: Hoewel dividend fiscaal aantrekkelijk kan zijn voor je onderneming, ziet niet elke geldverstrekker dit als een vast inkomen voor de hypotheekaanvraag. Bespreek dit met je adviseur.
Voor de hypotheekaanvraag dga geldt vaak de eis dat je minimaal één tot drie jaarcijfers kunt overleggen. Hoe meer cijfers, hoe sterker jouw positie. Dit is essentieel bij het aanvragen van een hypotheek op basis van winstgevendheid bv.
De rol van de jaarrekening
Jouw jaarrekeningen zijn het visitekaartje van jouw financiële gezondheid. Zorg dat deze op orde zijn en tijdig worden opgesteld. Banken eisen meestal de meest recente jaarcijfers, vaak van de afgelopen twee of drie boekjaren.
Let op de balans. Een gezonde verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen is belangrijk. Als je bv veel schulden heeft, kan dit de bank terughoudend maken met het verstrekken van jouw privé hypotheek vanuit de bv.
Het belang van deskundig advies
Je hebt waarschijnlijk al veel uren gestoken in het opbouwen van je bedrijf. Besteed nu ook die tijd niet aan het zelf doorworstelen van hypotheekdocumentatie. Het inschakelen van een gespecialiseerd adviseur is geen luxe, maar noodzaak bij een hypotheek ondernemer bv.
Waarom is dit zo belangrijk? Een specialist kent de specifieke richtlijnen van de verschillende geldverstrekkers. Sommige banken zijn coulanter met het meenemen van onttrekkingen, andere eisen een hoger salaris. De adviseur weet precies welke bank jouw specifieke bedrijfsstructuur het beste past.
Denk aan de volgende zaken die je adviseur helpt:
• Het opstellen van een realistische en onderbouwde inkomensprognose.
• Het kiezen van de juiste waarderingsmethode voor jouw inkomen.
• Het begeleiden bij het aanvragen van een alternatieve financieringsconstructie, indien nodig.
VIDEO: Hypotheek aanvragen voor zzp’ers – wat zijn de mogelijkheden?
Informatieve bronnen
Begrijp Hypotheek als ondernemer met een bv regelen beter door deze verzameling van artikelen.
• Hypotheek voor ondernemers – ondernemershypotheek – ABN AMRO
• Hypotheek afsluiten als ondernemer – Rabobank
Ondernemersrisico en de hypotheek
Banken zien jou als ondernemer als iemand die meer risico loopt dan iemand in vaste dienst. Dit is logisch. Gelukkig zijn er banken die gespecialiseerde oplossingen aanbieden, zoals de ING Hypotheek voor ondernemers. Om dit risico te mitigeren, kunnen banken aanvullende eisen stellen. Wees voorbereid op vragen over:
• Jouw marktpositie en concurrentie.
• De afhankelijkheid van grote klanten.
• De aanwezigheid van een eventuele holdingstructuur.
Een sterke onderbouwing van de toekomstbestendigheid van jouw onderneming kan het verschil maken bij het verkrijgen van de beste hypotheekrente voor de dga.
Financieringsmogelijkheden en valkuilen
Niet elke geldverstrekker is even enthousiast over het verstrekken van een bv hypotheek zonder loondienstverklaring. Echter, door het tonen van de jaarcijfers omzeil je vaak de noodzaak van zo’n traditionele verklaring.
Een valkuil waar je voor moet waken, is het onnodig hoog vaststellen van je salaris, puur om de hypotheek rond te krijgen. Dit kan fiscaal nadelig zijn. Een goede adviseur zoekt de balans: een inkomen dat hoog genoeg is voor de hypotheek, maar fiscaal nog steeds slim voor jouw onderneming.
Vergeet ook de eigen inbreng niet. Hoewel de LTV (Loan-to-Value) normen soepeler zijn geworden, kan een mooie spaarpot of een overwaarde uit de verkoop van een eerdere woning altijd helpen bij het verkrijgen van gunstigere voorwaarden. Het helpt de bank om jouw financiële buffer te zien.
Het financieren van je eigen woning als ondernemer met een bv is een traject dat precisie vereist. Door de juiste documentatie te verzamelen en slim gebruik te maken van de beschikbare kennis, transformeer je een potentieel complex proces in een heldere stap naar jouw nieuwe woning.
Veelgestelde vragen over de hypotheek als ondernemer bv
Wat is het minimale aantal jaarcijfers dat ik moet overleggen voor een bv hypotheek?
Meestal vragen geldverstrekkers om de jaarrekening van de afgelopen twee of drie volledige boekjaren. Sommige banken kijken bij start-ups naar een gedetailleerde en onderbouwde prognose, maar dit is minder gebruikelijk voor een standaard hypotheek voor de dga.
Mag ik dividend gebruiken als inkomen voor de hypotheekaanvraag?
Dit hangt sterk af van de geldverstrekker. Sommige banken accepteren een deel van het uitgekeerde dividend, mits dit consistent is over de afgelopen jaren. Andere banken willen liever zien dat het inkomen stabiel uit het salaris of de winstreserves komt. Bespreek dit specifiek met jouw adviseur.
Kan ik de hypotheek op mijn privénaam of op naam van de bv afsluiten?
In de overgrote meerderheid van de gevallen sluit je de hypotheek op jouw privénaam af. De bv is een zakelijke entiteit, terwijl het woonhuis jouw privébezit is. Het is zelden fiscaal of praktisch voordelig om de hypotheek op naam van de bv af te sluiten.
Wat is de invloed van de hoogte van mijn salaris op de maximale hypotheek?
De hoogte van jouw salaris is een bepalende factor. Banken hanteren een salarisnorm. Als je minder verdient dan deze norm, kijkt men naar de winstgevendheid van de bv. Als je meer verdient, bepaalt het laagste van de twee (salaris of marktconform salaris) vaak de maximale leencapaciteit, tenzij de bank expliciet de winst meeneemt in de toetsing.