Hypotheek aanvragen ondernemer: de unieke uitdaging
Je bent trots op wat je hebt opgebouwd. Jouw onderneming draait, je levert kwaliteit, en je verdient een inkomen. Maar wanneer je aanklopt bij de bank voor een hypotheek voor zzp’ers of dga’s, zien zij soms alleen de cijfers van de afgelopen jaren. Het is begrijpelijk dat de bank zekerheid zoekt. Jouw inkomstenpatroon is anders. Het ene jaar is het een topjaar, het volgende jaar investeer je misschien meer in groei, wat je direct beschikbare inkomen beïnvloedt. Dit is waar maatwerk om de hoek komt kijken.
Waarom jouw inkomenssituatie anders wordt beoordeeld
Als werknemer is je inkomen voorspelbaar. De bank kijkt naar je contract en je recente loonstroken. Bij jou als ondernemer kijken ze naar je winst, je dividend, of het salaris dat je jezelf uitkeert. Dit vraagt om een andere aanpak. Je moet bewijzen dat de inkomsten stabiel genoeg zijn om de maandelijkse lasten te dragen. Dit betekent dat je verder moet kijken dan alleen de laatste jaarrekening.
De cruciale voorbereiding: jouw financiële dossier op orde
Een goede voorbereiding is goud waard. Hoe sterker jouw dossier is, hoe gemakkelijker het wordt om de geldverstrekker te overtuigen van jouw financiële draagkracht. Begin hier vroeg mee. Denk aan minstens drie jaarcijfers. Dit is vaak de gouden standaard bij het aanvragen van een hypotheek met variabel inkomen.
Welke documenten heb je nodig?
Zorg dat je deze documenten klaar hebt liggen. Dit bespaart je later veel stress en tijd:
• De meest recente definitieve aanslagen inkomstenbelasting (meestal drie jaar).
• De jaarrekeningen van jouw onderneming (ook weer liefst drie). Zorg dat deze zijn goedgekeurd of opgesteld door een erkende boekhouder of accountant.
• Een recente winst- en verliesrekening als je midden in een boekjaar zit.
• Een bewijs van je eigen vermogen in de onderneming.
• Documentatie over eventuele andere leningen of schulden.
Als je een dga (directeur-grootaandeelhouder) bent, is het salaris dat je jezelf uitkeert een belangrijk punt. Banken kijken naar het salaris dat je jezelf al geruime tijd vast uitkeert. Zorg dat dit realistisch en onderbouwd is.
Jouw inkomen bepalen voor de hypotheekaanvraag
Dit is vaak het struikelblok: hoe hoog is jouw ‘toetsinkomen’? De bank kijkt niet naar je omzet, maar naar wat er overblijft. Dit is je winst, verminderd met belastingen en eventuele privéopnames die niet structureel zijn.
VIDEO: Hypotheek aanvragen voor zzp’ers – wat zijn de mogelijkheden?
De rol van de gemiddelde winst
De meeste geldverstrekkers nemen het gemiddelde van je nettowinst over de laatste drie jaar. Soms kijken ze naar de laagste van de laatste twee jaar als ze meer zekerheid willen. Dit betekent dat als jaar drie een fantastisch jaar was, het gemiddelde omhoog gaat, wat gunstig is voor de maximale hypotheek voor ondernemers.
Interessante websites
Verken deze relevante bronnen om je kennis over Hypotheek aanvragen ondernemer uit te breiden.
• Hypotheek berekenen als zzp / ondernemer | De Hypotheker
• Hoe kan ik een hypotheek aanvragen als ondernemer?
Wanneer is de winst stabiel genoeg?
Banken waarderen stabiliteit. Als jouw winst de laatste drie jaar is gegroeid, zien ze dit als een positief teken voor de toekomst. Is de winst juist sterk gedaald? Dan vraagt de bank om een toelichting. Een korte dip door een eenmalige investering is vaak geen probleem, mits je dit goed kunt uitleggen met een onderbouwde prognose.
De juiste adviseur kiezen: jouw kompas
Je kunt zelf proberen dit papierwerk te doorgronden, maar het is veel slimmer om een specialist in de arm te nemen. Je hebt een hypotheekadviseur nodig die gespecialiseerd is in de financiering van zzp en mkb. Zij kennen de specifieke eisen van de verschillende geldverstrekkers, net als de complexiteit van inkomstenbelasting berekenen als ondernemer.
Wat doet een gespecialiseerde adviseur?
Een goede adviseur doet meer dan alleen de papieren verzamelen. Zij zijn jouw vertaler naar de bank toe. Ze weten welke bank wel een jaar minder winst accepteert, en welke juist strikt vasthoudt aan drie jaar gemiddeldes. Zij helpen je met:
• Het bepalen van het meest gunstige toetsinkomen.
• Het selecteren van geldverstrekkers die openstaan voor jouw bedrijfsvorm.
• Het opstellen van een heldere onderbouwing van jouw ondernemersinkomsten.
• Het regelen van een eventuele inkomensverklaring ondernemer die door een externe accountant wordt afgegeven.
Kies iemand met ervaring in jouw branche. Soms heeft een advocaat die werkt voor een tech-startup andere inkomensperikelen dan een zelfstandige bouwvakker. Een specialist begrijpt jouw dagelijkse realiteit.
Nieuwe ondernemers: een uitdaging, maar niet onmogelijk
Wat als je net bent begonnen? Je hebt nog geen drie jaarcijfers. Dit is een veelvoorkomende zorg bij hypotheek aanvragen startende ondernemers. Vroeger was dit bijna onmogelijk, maar de markt verandert.
Alternatieve inkomensbepaling
Sommige geldverstrekkers bieden nu maatwerkoplossingen. Zij kijken dan naar andere bewijsstukken. Denk hierbij aan:
• Een opdrachtbevestiging voor de komende periode.
• Een getekende intentieverklaring van belangrijke klanten.
• Een zeer gedetailleerde en realistische omzetprognose, vaak met een goedkeuring van een accountant.
Dit vereist soms een hogere eigen inbreng, maar het opent wel de deur naar die gewenste woning. Wees hierbij extreem eerlijk en realistisch in je prognoses. De bank prikt snel door te optimistische schattingen heen.
Eigen inbreng en de LTV-ratio
Voor ondernemers is de Loan to Value (LTV) ratio vaak een extra aandachtspunt. Dit is de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van het huis. Hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe minder risico de bank loopt.
Als je een groot deel van de aankoopprijs zelf kunt financieren uit gespaard vermogen, word je aantrekkelijker voor de geldverstrekker. Dit compenseert de onzekerheid die zij soms zien in jouw jaarlijkse winst. Dit eigen geld kan komen uit privébesparingen, of – heel soms – uit ingehouden winst van jouw BV.
Jouw persoonlijke ambitie versus de banknorm
Het is belangrijk om te onthouden dat de bank jouw ambitie niet in cijfers kan vatten. Jouw drive om te groeien, jouw netwerk, jouw reputatie – dit zijn immateriële zaken die de bank niet meeweegt in de berekening van jouw maximale hypotheek. Daarom is de rol van je adviseur zo belangrijk: zij presenteren de harde cijfers, maar lichten ook de ‘zachte’ kant van jouw onderneming toe.
Het aanvragen van een hypotheek als ondernemer is een proces van bewijsvoering. Je bewijst dat je niet alleen een succesvolle ondernemer bent, maar ook een betrouwbare huiseigenaar. Voor de financiële onderbouwing is het essentieel om inzicht te hebben in de belastingdruk, bijvoorbeeld door te weten hoe je de inkomstenbelasting voor je onderneming berekent. Neem de tijd voor de voorbereiding. Verzamel die documenten nauwkeurig. Zo zorg je ervoor dat jouw droomwoning binnen handbereik ligt.
*
Veelgestelde vragen over hypotheek aanvragen ondernemer
Hier vind je de antwoorden op een aantal vragen die veel ondernemers bezighouden bij hun hypotheekaanvraag.
Hoeveel jaarcijfers heeft de bank minimaal nodig?
De meeste geldverstrekkers eisen minimaal drie jaarcijfers van je winst- en verliesrekening en de definitieve aanslagen inkomstenbelasting. Sommige gespecialiseerde partijen kijken soms met twee jaar al naar de mogelijkheden.
Mag ik mijn salaris als dga onbeperkt verhogen om meer te lenen?
Nee, de bank kijkt naar een structureel vastgesteld salaris. Als je jouw salaris plotseling fors verhoogt, moet je dit kunnen onderbouwen met een solide prognose en de bank moet dit accepterend. Vaak wordt het gemiddelde van de laatste jaren of een vastgesteld, stabiel salaris aangehouden.
Wat is een inkomensverklaring ondernemer?
Dit is een document waarin een onafhankelijke accountant jouw actuele en toekomstige inkomensverwachting toetst en bevestigt. Dit kan helpen als je nog geen drie volledige jaarcijfers hebt, of als je inkomsten sterk fluctueren.
Kan ik mijn zakelijke bezittingen gebruiken als onderpand?
Meestal niet direct voor de particuliere hypotheek. De bank kijkt naar jouw privé-inkomen om de maandlasten te dragen. Echter, een sterk eigen vermogen in de onderneming kan wel een positief signaal afgeven over de stabiliteit van jouw totale financiële positie.