De uitdaging van de ondernemer bij de hypotheekaanvraag
Je bouwt elke dag aan jouw onderneming. Je neemt risico’s, je innoveert, en je bent de baas over je eigen succes. Toch kijkt de hypotheekverstrekker vaak met een andere bril naar jouw inkomsten. Een vast salaris is voorspelbaar; jouw winst varieert. Dat begrijpen we. Banken willen zekerheid. Jouw taak is het om die zekerheid overtuigend te presenteren. Dit artikel gidst je door de stappen en vereisten om jouw maximale hypotheek als zzp’er te bepalen.
Het belang van je ondernemingsgeschiedenis
Hoe lang ben je al ondernemer? Dat is vaak de eerste vraag. Banken kijken naar je historische resultaten om jouw toekomstige verdienvermogen in te schatten. Ze willen een stabiel beeld zien van jouw inkomsten.
• Korter dan drie jaar actief: Dit is vaak de lastigste periode. Banken hanteren dan strengere regels of vragen om een zeer gedetailleerde onderbouwing van je toekomstige projecten.
• Drie jaar of langer: Vanaf dit punt wordt het aanzienlijk makkelijker. Drie jaar aan jaarcijfers geven een solide basis voor de bank om jouw gemiddelde inkomen te berekenen.
Wat telt voor de bank? Ze kijken naar het nettowinstcijfer van je onderneming, niet naar je omzet. Dit is het bedrag waar jij jezelf salaris uit betaalt. Daarom is een schone administratie cruciaal. Een goede boekhouder is in dit traject goud waard.
Hoe bereken je jouw toetsinkomen als zzp’er?
De kern van jouw hypotheekaanvraag ligt in het vaststellen van jouw toetsinkomen. Dit is het bedrag dat de bank als jouw jaarlijkse inkomen meerekent. Voor ondernemers is dit een specifieke berekening. Je hebt niet één simpel salarisstrookje.
VIDEO: Hoeveel hypotheek kan jij krijgen als je voor het eerst en alleen een huis wil kopen?
De standaardberekening (drie jaar)
De meest gangbare methode is het middelen van de winst over de laatste drie boekjaren. Banken kijken naar de nettowinst na aftrek van de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting, afhankelijk van je rechtsvorm.
Stel, je winst was de afgelopen drie jaar:
• Jaar 1: € 45.000
• Jaar 2: € 55.000
• Jaar 3: € 50.000
Het totaal is € 150.000. Gedeeld door drie jaar is jouw gemiddelde winst € 50.000. Dit bedrag wordt jouw toetsinkomen. Sommige, meer flexibele geldverstrekkers, kijken soms naar de twee meest recente jaren als de winstontwikkeling daarin positief was.
Het inkomen van de partner
Is je partner ook ondernemer of in loondienst? Het inkomen van je partner telt volledig mee. Als je partner ook een zzp’er is, geldt dezelfde toetsingsprocedure voor diens inkomen. Dit verhoogt de totale leencapaciteit aanzienlijk. Wil je weten hoe je een ondernemer hypotheek kunt berekenen?
Aanvullende inkomstenbronnen
Heb je naast je onderneming nog andere inkomsten? Denk aan huurinkomsten of een kleine nevenactiviteit. Deze kunnen soms ook meetellen, maar dit hangt sterk af van de geldverstrekker en de stabiliteit van die bron. Je moet aantonen dat deze inkomsten structureel zijn.
Wanneer werkt de bank met een toekomstprognose?
Soms heb je fantastische resultaten gezien in het laatste jaar, veel hoger dan het gemiddelde. Of je bent net begonnen en hebt een groot project binnengehaald. Banken zijn huiverig om puur op basis van een prognose te lenen. Toch zijn er situaties waarin je een toekomstscenario mag gebruiken:
• Negatieve ontwikkeling: Als je winst daalt, telt de bank vrijwel altijd het laagste jaar mee om het risico te beperken.
• Sterk stijgende lijn (twee jaar): Als de winst in de laatste twee jaar significant en consistent is gestegen, mogen sommige geldverstrekkers het meest recente jaar meetellen als jouw inkomen. Dit heet vaak het ‘meenemen van de meest recente cijfers’.
• Hypotheekadviesbureau: Sommige hypotheekadviseurs die gespecialiseerd zijn in zzp-hypotheken, werken met externe, onafhankelijke rapporteurs die een toekomstprognose opstellen. Dit rapport kan banken overtuigen, vooral als je een kort bedrijfsverleden hebt.
De invloed van de leenregels op jouw maximale hypotheek
Ongeacht hoe hoog je toetsinkomen is, je leencapaciteit wordt altijd beperkt door de regels van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deze regels bepalen hoeveel je maximaal mag lenen ten opzichte van je inkomen, de zogeheten LTV-ratio (Loan-to-Value).
Onmisbare bronnen
Voor meer inzicht in Hoeveel hypotheek krijgt u als zelfstandig ondernemer?, bekijk deze handige links.
• Hypotheek berekenen als zzp / ondernemer | De Hypotheker
De maximale hypotheek en de taxatiewaarde
Je mag (meestal) maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Dit is exclusief eventuele energiebesparende maatregelen. Als je meer wilt lenen voor bijvoorbeeld zonnepanelen of isolatie, moet je dit onderbouwen met een taxatierapport dat die investeringen meeneemt. Dit is de ‘energiebesparingshypotheek’ waar je mogelijk recht op hebt, bovenop de 100%.
De woonlastentoets
De bank controleert of je de maandelijkse lasten kunt dragen. Ze rekenen een fictieve rente die vaak hoger is dan de rente die je daadwerkelijk betaalt. Dit doen ze om te controleren of je ook in de toekomst, bij eventuele renteverhogingen, je hypotheek nog kunt betalen. Als zzp’er moet jouw onderneming dit stabiel kunnen opbrengen.
Wat maakt jouw hypotheekaanvraag sterk als ondernemer?
Een sterke aanvraag gaat verder dan alleen de cijfers van de afgelopen drie jaar. Je bouwt vertrouwen op bij de geldverstrekker door proactief informatie aan te leveren.
De kwaliteit van je documentatie
Zorg voor een perfecte map met documenten. Dit versnelt het proces en vermindert vragen:
• Geauditeerde jaarrekeningen (indien van toepassing) of de definitieve cijfers van de Belastingdienst.
• Een recente winst-en-verliesrekening en balans (tot de meest recente maand).
• Je ondernemingsplan (vooral bij starters of grote groei).
• Bewijs van andere stabiele inkomsten (bijvoorbeeld dividenduitkeringen of vastgoedinkomsten).
De rechtsvorm van je onderneming
De manier waarop je je onderneming hebt ingericht, speelt een rol. Een B.V. (Besloten Vennootschap) heeft andere regels dan een eenmanszaak. Bij een B.V. kijkt men vaak naar je directe salaris én naar de winstreserves die in de onderneming zitten. Soms mag je een deel van die reserves meerekenen, mits je aantoont dat ze niet direct nodig zijn voor de bedrijfsvoering.
Hulp inschakelen bij jouw zzp-hypotheek
Het navigeren door de verschillende eisen van banken is complex. Elke geldverstrekker hanteert net andere modellen voor het berekenen van het toetsinkomen van een zzp’er. Een gespecialiseerd hypotheekadviseur die ervaring heeft met ondernemersfinancieringen is hierbij onmisbaar.
Zij kennen de acceptatieregels van de verschillende geldverstrekkers. Zij weten welke bank soepeler is met een kortere geschiedenis en welke bank bereid is om een prognose mee te wegen als deze goed onderbouwd is. Zij kunnen ook direct berekenen wat de maximale hypotheek voor ondernemers is in jouw situatie. Zij helpen je de beste hypotheek voor jouw specifieke situatie te vinden, zodat je dat droomhuis dichterbij brengt.
Veelgestelde vragen over de hypotheek voor zzp’ers
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als ik nog maar één jaar zzp’er ben?
Dit is mogelijk, maar je hebt een gespecialiseerde geldverstrekker nodig. Zij kijken dan kritisch naar je arbeidsverleden vóór het starten als ondernemer en vereisen een zeer gedetailleerde onderbouwing van je huidige en toekomstige omzet, vaak ondersteund door een extern adviesrapport.
Telt mijn privé-opname van de winst of de nettowinst?
Banken kijken primair naar de nettowinst uit je jaarrekening. Sommige banken staan echter toe dat je een minimaal, vastgesteld salaris meerekent dat je jezelf hebt uitgekeerd, mits dit onder de daadwerkelijke winst ligt en stabiel is.
Moet ik mijn gehele winst verplicht opnemen voordat ik een hypotheek kan krijgen?
Nee. Je hoeft niet je volledige winst te verantwoorden. De bank kijkt naar je stabiele inkomen (toetsinkomen). Wat je verder in de onderneming laat (reserves) kan in sommige gevallen, met name bij een B.V., meetellen, maar dit is uitzondering en vereist maatwerkadvies.
Wat is het verschil tussen de omzet en het toetsinkomen?
De omzet is het totale geld dat binnenkomt in je bedrijf. Het toetsinkomen is het bedrag dat overblijft nadat alle bedrijfskosten, investeringen en belastingen zijn verrekend, en dat de bank beschouwt als jouw persoonlijk, beschikbaar inkomen voor hypotheeklasten.