De unieke uitdaging van hypotheekadvies voor zzp’ers
Als je in loondienst bent, kijkt de hypotheekverstrekker naar je vast contract en je recente loonstrookjes. Simpel. Als ondernemer ligt dat anders. Jouw inkomen varieert. Soms heb je een topjaar, soms een rustiger jaar. Banken willen zekerheid. Ze willen weten dat jij de maandelijkse lasten van de hypotheek kunt dragen, ook als het even tegenzit in jouw sector. Dit vraagt om een andere aanpak.
De belangrijkste vraag die je jezelf stelt, is waarschijnlijk: “Op basis waarvan berekenen ze mijn maximale hypotheek?” Het antwoord ligt meestal in de historische cijfers van jouw bedrijf. Je moet bewijzen dat jouw onderneming stabiel genoeg is om die vaste maandlasten te dragen. Dit is de kern van het verkrijgen van een hypotheek met variabel inkomen.
Welke documenten heb je nodig voor je hypotheekaanvraag?
Een goede voorbereiding is het halve werk, zeker bij de aanvraag van een woonfinanciering als ondernemer. Banken eisen inzicht in de gezondheid van jouw bedrijf. Zorg dat je deze documenten paraat hebt. Hoe completer je aanlevering, hoe sneller en positiever het oordeel van de geldverstrekker.
• Jaarcijfers: Meestal vraagt de bank om de resultaten van de laatste twee tot drie volledige boekjaren. Dit toont de consistentie van jouw winst.
• Inkomensverklaring ondernemer: Dit is een specifiek document waarin je jouw werkelijke, besteedbare inkomen toont. Soms laten banken dit opstellen door een onafhankelijke boekhouder of accountant.
• Prognose: Vooral als je bedrijf groeit, wil je vooruitkijken. Een realistische omzet- en winstprognose voor het komende jaar helpt om je potentieel te laten zien.
• Balans en winst- en verliesrekening: Deze geven de financiële status van je onderneming weer op een bepaald moment.
Let op: sommige banken hanteren een specifieke rekenmethode voor het bepalen van het toetsinkomen. Zij nemen bijvoorbeeld het gemiddelde van de afgelopen drie jaar, maar kijken ook naar de laagste winst als vangnet. Ken de regels van de geldverstrekker die jij op het oog hebt.
Het vaststellen van jouw toetsinkomen: de cruciale stap
Voor jou als ondernemer is het vaststellen van het hypotheek toetsinkomen het meest bepalende element. Dit is niet hetzelfde als jouw totale winst vóór aftrek van belastingen. Het is het bedrag dat de bank gebruikt om te bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen. Hoe hoger dit getoonde inkomen, hoe meer je kunt lenen voor jouw nieuwe woning. Benieuwd naar de berekening van de hypotheek voor zelfstandigen en jouw specifieke opties?
Hoe bereken je dit inkomen? Dat hangt sterk af van de geldverstrekker en de aard van je onderneming (eenmanszaak, VOF, of BV).
Verschillen in inkomensbepaling per rechtsvorm
Jouw rechtsvorm beïnvloedt hoe de bank naar je financiën kijkt. Dit is essentieel voor de berekening van de maximale hypotheek voor een directeur-grootaandeelhouder (DGA) of een zzp’er in een eenmanszaak.
Eenmanszaak of VOF
Hier kijkt men vaak naar de nettowinst uit de jaarrekening. De bank corrigeert dit bedrag. Ze trekken eventuele grote investeringen die je nog moet doen af van de winst. Soms trekken ze ook een deel van de pensioenvoorzieningen af die je hebt opgebouwd binnen de onderneming. Het doel is het inkomen te vinden dat je structureel privé kunt besteden.
Directeur-Grootaandeelhouder (DGA)
Voor jou als DGA ligt het iets complexer. Banken kijken naar je salaris dat je jezelf uitkeert. Daarnaast kijken ze naar de winst die in de BV blijft. Men wil zien dat je jezelf een marktconform salaris uitkeert, conform de gebruikelijkloonregeling. Als je structureel een hoog bedrag in de onderneming laat staan, kan dit de hypotheekmogelijkheden beperken, tenzij je kunt aantonen dat dit structureel is. Wil je weten wat je maximaal kunt lenen? Bereken dan direct je maximale hypotheek voor ondernemers. Het verkrijgen van een hypotheek voor een DGA met winst in de BV vereist dus vaak meer uitleg.
De rol van een onafhankelijke hypotheekadviseur
Je hebt geen zin om zelf alle formulieren van tien verschillende banken te vergelijken. Dat begrijpen we volledig. Daarom is de rol van een gespecialiseerd adviseur voor jou als ondernemer goud waard. Zij kennen de specifieke wensen en voorwaarden van geldverstrekkers als het gaat om hypotheekadvies voor zzp hypotheekaanvraag.
Een goede adviseur doet meer dan alleen cijfers verzamelen. Hij of zij fungeert als jouw vertaler naar de bank. Ze presenteren jouw financiële situatie op een manier die de bank begrijpt en vertrouwt. Ze weten welke bank bereid is verder te kijken dan alleen de gemiddelde winst van de laatste drie jaar, bijvoorbeeld als je een sterke groei doormaakt.
VIDEO: Hypotheek afsluiten als ondernemer
Tips voor een succesvolle adviesgesprek
• Wees volledig eerlijk over je financiële situatie. Verborgen feiten komen altijd boven tafel.
• Neem je boekhouder mee naar belangrijke gesprekken, zeker als de bank diep in de bedrijfsbalans wil duiken.
• Beslis vooraf wat je comfortabel vindt om maandelijks te betalen, los van wat de bank maximaal toestaat. Jouw financiële rust is belangrijk.
Wat als je nog maar kort ondernemer bent?
Dit is een veelvoorkomende zorg. Heb je een jaar of twee geleden de sprong gewaagd? Banken zijn van oudsher terughoudend bij ondernemers die minder dan drie jaar hun eigen inkomen genereren. Toch zijn er opties. Dit valt onder de categorie hypotheek met minder dan drie jaar jaarcijfers.
Wat kun je doen? Sommige geldverstrekkers kijken naar je relevante werkervaring vóór je start als zelfstandige. Als je al tien jaar in loondienst werkte als bijvoorbeeld accountant en nu zelfstandig bent, zien ze dat als een sterkere basis dan wanneer je net van de academie komt. Daarnaast kijken ze extra kritisch naar je opdrachtgeversbestand en de looptijd van je belangrijkste contracten. Een stabiele stroom aan werk geeft vertrouwen.
De invloed van je toekomstvisie op je leencapaciteit
Je hypotheek is meer dan een lening; het is een investering in jouw toekomst. Dat geldt ook voor de bank. Zij willen weten of jouw onderneming de komende dertig jaar nog bestaansrecht heeft. Neem de tijd om een duidelijke, onderbouwde toekomstvisie te presenteren. Dit is jouw kans om te laten zien dat je niet zomaar wat doet.
Denk na over scenario’s. Wat gebeurt er als een grote klant wegvalt? Hoe vang je dat op? Hoe ga je om met stijgende kosten? Als je deze vragen goed hebt doordacht en de bank overtuigt van jouw veerkracht, verhoogt dat jouw betrouwbaarheid als lener aanzienlijk. Het gaat om het overbrengen van vertrouwen in jouw zakelijke kunnen.
*
Veelgestelde vragen over hypotheek voor ondernemers
Vraag: Moet ik altijd de winst van de laatste drie jaar als inkomen opgeven?
Antwoord: Niet altijd. Sommige banken gebruiken een gemiddelde, terwijl anderen de laagste van de laatste drie jaar als veiligheidsmarge nemen. Nieuwere geldverstrekkers met specifieke producten voor ondernemers zijn soms flexibeler als je sterke groei laat zien.
Belangrijke leesstof
Duik dieper in het onderwerp Hoeveel hypotheek kunt u krijgen als ondernemer? met deze nuttige bronnen.
• Hypotheek berekenen als zzp / ondernemer | De Hypotheker
Vraag: Kan ik meer lenen als ik mijn winst in de BV laat staan?
Antwoord: Meestal niet direct voor de hypotheek. De bank kijkt naar jouw privé-inkomen. Winst in de BV telt pas mee als je die jezelf uitkeert als dividend of salaris. Je moet de winst dus eerst naar privé halen om het te kunnen gebruiken voor de hypotheek.
Vraag: Hoe lang moet mijn bedrijf bestaan voordat ik een hypotheek kan krijgen?
Antwoord: Traditioneel vragen banken om drie jaar jaarcijfers. Sommige aanbieders kijken al na twee jaar, mits je relevante werkervaring buiten je onderneming kunt aantonen en je lopende contracten robuust zijn.
Vraag: Helpt het om mijn huis op naam van mijn BV te kopen?
Antwoord: Dit is zelden een optie voor een privéwoning. Een hypotheek voor privéaankoop loopt altijd via jouw privévermogen. Een pand op naam van de BV is een zakelijke investering en wordt anders gefinancierd, vaak met andere fiscale gevolgen.